ગુજરાત હાઈકોર્ટનો ચુકાદોઃ પ્લોટની ખરીદી પર GST નહિ લાગે

ગુજરાતમાં હવેથી જમીનના માત્ર પ્લોટના વેચાણ પર જીએસટી લાગશે જ નહિ. ગુજરાત હાઈકોર્ટના ચૂકાદાથી બંગલો ખરીદનારાઓને અને જમીનના પ્લોટ ખરીદનારાઓને જીએસટીમાં મોટી રાહત મળશે. ગુજરાત હાઈકોર્ટના ન્યાયમૂર્તિ જે.બી. પારડીવાલા અને ન્યાયાધીશ નિશા એમ. ઠાકોરની ડિવિઝન બેન્ચે સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશનમાં આપેલા ચૂકાદાને કારણે આ શક્ય બન્યું છે. મુંજાલ મનીષ ભટ્ટ નામના ફાર્મહાઉસ માલિકે ભારત સરકાર વિરુદ્ધ ગુજરાત હાઈકોર્ટમાં સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન કરી હતી.

ગુજરાત હાઈકોર્ટના આ ચૂકાદાની પડનારી અસર સમજાવવા કેસના એડવોકેટ ઉચિત નયન શેઠે ઉદાહરણ આપતા જણાવ્યું હતું કે, “અમદાવાદના સેટેલાઈટ વિસ્તારમાં કોઈ વ્યક્તિ રૂ. 3 કરોડની કિંમતનો બંગલો ખરીદે છે. આ બંગલામાં જમીનની કિંમત રૂ. 2.5 કરોડ છે અને બાધકામની કિંમત રૂ. 50 લાખ છે. આ સ્થિતિમાં ગુજરાત હાઈકોર્ટનું જજમેન્ટ આવ્યું તે પૂર્વેની સ્થિતિમાં કેન્દ્ર સરકારના જીએસટીના નોટિફિકેશન મુજબ ટેક્સની ગણતરી કરવામાં આવે તો બંગલો ખરીદનારે ત્રણ કરોડની કિંમતના બંગલામાંથી જમીનની કિંમતના રૂ. 1 કરોડની બાદબાકી કરીને બે કરોડની કિંમત ગણીને તેના પર 18 ટકાના દરે રૂ. 36 લાખ જીએસટી પેટે જમા કરાવવાના આવતા હતા. ન્યા.જે.બી. પારડીવાલા અને ન્યા. નિશા ઠાકોરની ડિવિઝન બેન્ચે ચૂકાદો આપ્યા પછી આ જ રૂ. 3 કરોડની કિંમતના બંગલાની કિંમતમાંથી જમીનની કિંમત વધુ હોવાથી જમીનની કિંમતના રૂ. 2.5 કરોડ બાદ કરીને બાંધકામની કિંમતના રૂ. 50 લાખ પર 18 ટકાના દરે રૂ. 9 લાખ જીએસટી પેટે ચૂકવવા પડશે. આમ હાઈકોર્ટના એક ચૂકાદાથી કેન્દ્ર સરકારની બંગલાના વેચાણ પર જીએસટી લેવાની ફોર્મ્યુલા બદલાઈ ગઈ છે. જીએસટીનો બોજ રૂ. 36 લાખથી ઘટીને રૂ. 9 લાખ થઈ ગયો છે. આમ એક જ સોદામાં રૂ. 27 લાખનો ફરક આવી ગયો છે.”

માત્ર બંગલાની ખરીદીમાં નહિ, પ્લોટની ખરીદીમાં પણ જીએસટીનો બોજ ખાસ્સો ઓછો થઈ જશે. તમે શૈલા વિસ્તારમાં રૂ. 2 કરોડના ખર્ચે એક પ્લોટની ખરીદી કરો છો. તેના પર રૂ. 10 લાખના ખર્ચ કરીને પાણી ને ગટર લાઈનની તથા અન્ય માળખાકીય સુવિધા ઊભી કરવામાં આવી છે. તેથી પ્લોટનું કુલ મુલ્ય રૂ. 2.10 કરોડ થાય છે. ગુજરાત હાઈકોર્ટનો ચૂકાદો આવ્યો તે પૂર્વે કેન્દ્ર સરકારે કરેલા નોટિફિકેશન મુજબ આ પ્લોટની કુલ કિંમતમાંથી જમીનની કિંમત એક તૃતિયાંશ ગણીને કુલ કિંમતમાંથી એક તૃતિયાંશ રકમ બાદ કરવામાં આવે છે. એટલે કે રૂ. 2.10 કરોડની કુલ કિંમતમાંથી જમીનની કિંમતના રૂ. 70 લાખ બાદ કરીને બાકી બચતા રૂ. 1.40 કરોડ પર 18 ટકાના દરે રૂ. 25,20,000નો જીએસટી ચૂકવવાનો આવતો હતો. હવે હાઈકોર્ટના ચૂકાદા પછી 2.10 કરોડની કુલ કિંમતમાંથી માળખાકીય સુવિધા ઊભી કરવા માટે ખર્ચેલા રૂ. 10 લાખ પર જ 18 ટકાના દરે જીએસટી ચૂકવવો પડવાનો આવનારો હોવાથી જીએસટીનો બોજો માત્ર રૂ. 1.80 લાખનો જ આવશે. આમ કોર્ટના એક ચૂકાદાને પરિણામે જીએસટીના બોજામાં રૂ. 23.60 લાખનો ઘટાડો થઈ જશે. તેમાંય વળી પ્લોટ ખરીદતા પહેલા જ જો પાણી, ગટર અને રસ્તાની સુવિધા માટેનો ખર્ચ કરી દેવામાં આવ્યો હશે તો તે ખર્ચને જમીનની કિંમતનો જ હિસ્સો ગણી લઈને તેના પર એક પણ રૂપિયાનો જીએસટી જમા કરાવવાનો આવશે નહિ. આમ હાઈકોર્ટના એક જ ચૂકાદાથી જીએસટીની જવાબદારીમાં રૂ.25.20 લાખનો ઘટાડો આવી ગયો છે.

જોકે ફ્લેટની ખરીદી કરનારાઓને તેમાં કોઈ જ રાહત મળશે નહિ. સામાન્ય રીતે ફ્લેટમાં જમીનનો અનડિવાઈડેડ શેર જ મળતો હોવાથી તેની અલગથી કિંમત નક્કી કરી શકાતી નથી. તેથી ફ્લેટની કુલ કિંમતમાંથી એક તૃતિયાંશ કિંમત જમીનની કિંમત તરીકે ગણી લઈને એક તૃતિયાંશ રકમ મિલકતની કુલ રકમમાંથી બાદ કર્યા પછી જ તેના પર 18 ટકાના દરે જીએસટી લેવામાં આવે છે. તેમાં જમીનની કિંમત અલગથી દર્શાવવામાં આવે તો બાકી બચતી રકમ પર 18 ટકાના દરે ટેક્સ લાગે છે. પરંતુ ફ્લેટની બાબતમાં બહુધા જમીનની કિંમત અલગથી દર્શાવવામાં આવતી નથી. તેથી તેના પરના જીએસટીના બોજામાં ખાસ કોઈ ફરક પડશે નહિ. આમ તો એફર્ડેબલ અને નોન એફોર્ડેબલ ફ્લેટમાં તેના પ્રમાણમાં જ જીએસટી લેવામાં આવે છે. ફ્લેટની કિંમતમાંથી એક તૃતિયાંશ કિંમત બાદ કરીને પછી જ બાકીની રકમ પર નક્કી કરેલા દરથી જીએસટી વસૂલાય છે.

હાઈકોર્ટે તેને પ્રોસ્પેક્ટિવ ઇફેક્ટ ન આપી હોય તેવા કેસમાં પાછલી તારીખથી આ ચૂકાદો લાગુ પડી જશે. જોકે આ ચૂકાદાની અસરને જાણનારા નિષ્ણાતો કહે છે કે લેન્ડની વેલ્યુ અલગથી ન દર્શાવીને બિલ્ડર્સ આખી રકમ પર ટેક્સ લેવાનું ચાલુ રાખે તેવી શક્યતા છે. ભવિષ્યમાં પણ તેને કારણે પોતાને માથે ટેક્સની જવાબદારી ન આવે તે માટે બિલ્ડરોને માથે ફ્લેટમાં અત્યારની સિસ્ટમ પ્રમાણે જ ટેક્સ વસૂલવાનું ચાલુ રાખશે તેમ ક્રેડાઈ ગાહેડના અમદાવાદ ચેપ્ટરના પ્રમુખ તેજસ જોશીનું કહેવું છે. જોકે તેમણે આ ટેક્સ સરકારમાં જ જમા આપી દેવાનો રહેશે. આ રીતે ગ્રાહક પાસેથી ટેક્સ વસૂલ કરીને એકવાર સરકારી તિજોરીમાં જમા કરી દેવામાં આવે તો તે પછી તેનું રિફંડ સરકારી કચેરીમાંથી મળવું મુશ્કેલ બને છે. આ કેસમાં હાઈકોર્ટના ચૂકાદાને સુપ્રીમ કોર્ટમાં ભારત સરકાર પડકારશે તે લગભગ નિશ્ચિત જ હોવાથી બિલ્ડરો કે ડેવલપર્સે પાણી પહેલા જ પાળ બાંધી લેવાની નીતિ અપનાવશે તેવું સ્પષ્ટ જણાઈ રહ્યું છે. ગુજરાત હાઈકોર્ટે આપેલા ચૂકાદાને કારણે બિલ્ડરો હવે મિલકતમાં જમીનની અલગથી કિંમત દર્શાવી હોય તેવા કિસ્સાઓમાં જમીનની કિંમત પર ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસટેક્સ વસૂલી શકશે નહિ.

સામાન્ય રીતે જીએસટીમાં કન્સ્ટ્રક્શનની સર્વિસ પર જીએસટી લેવામાં આવે છે. આમ તો બાંધકામ માટેના મટિરિયલ પર પણ જીએસટી તો લેવામાં આવે છે. કન્સ્ટ્રક્શનમાં તેમાં સર્વિસ અને ગુડ્સ બંને પર ટેક્સ લેવાય છે. કન્સ્ટ્રક્શન સર્વિસને તેમણએ સર્વિસ ગણી લીધી છે. જીએસટી એક્ટના શિડ્યુલ 3માં સ્પેશિફાય કરવામાં આવેલું છે. અમુક ટ્રાન્ઝેક્શનને ગુડ્સના સપ્લાય પણ ગણાવામાં આવતું નથી અને સર્વિસ પણ ગણવામાં આવતું નથી. આ કેટેગરીમાં આવતી એક વસ્તુ છે જમીન. તેને ગુડ્સ પણ ગણવામાં આવતી નથી અને સર્વિસ પણ ગણવામાં આવતી નથી.

કન્સ્ટ્રક્શન સર્વિસ અંગે ભારતે સરકારે કરેલા નોટિફિકેશન કરીને જીએસટીના અલગ અલગ રેટ નક્કી કરવામાં આવ્યા છે. કોઈને માટે બંગલો બનાવતા હોઈએ તો તેના પર 18 ટકાના દરે જીએસટી લેવાનું નક્કી કરવામાં આવ્યું છે.

આ નોટિફિકેશન સાથે એક પેરેગ્રાફ અલગથી મૂકવામાં આવ્યો છે. પેરેગ્રાફ ટુમાં સમજૂતી આપવામાં આવી છે કે બંગલા માટે જે અવેજ-કન્સીડરેશન આપવામાં આવે તો તેમાંથી એક તૃતિયાંશ કિંમત જમીનની કિંમત ગણવામાં આવશે અને બે તૃતિયાંશ બાંધકામના ખર્ચ ગણવામાં આવશે. આમ બંગલાની કિંમત રૂ. 1.5 કરોડ હોય તો તેમાં એક તૃતિયાંશ જમીનની કિંમત ગણી લેવામાં આવશે. આ કિંમત પર જીએસટી લાગશે નહિ. તેની સામે રૂ. 1 કરોડ બંગલાની કિંમત ગણી લેવામાં આવશે. આ જોગવાઈ પરેગ્રાફ ટુ મારફતે કરવામાં આવી છે. આ ફોર્મ્યુલા પ્રમાણે 1.5 કરોડની કિંમતમાંથી 50 લાખ જમીનના બાદ કરીને બાકી બચતા રૂ. 1 કરોડની કિંમત પર 18 ટકાના દરે જીએસટી જમા કરાવવાનો આવે છે. હાઈકોર્ટમાં જે કેસ કરવામાં આવ્યો હતો તે કેસમાં ડેવલપરને જમીન પર બાંધકામ કરવા જણાવ્યું. આ બાંધકામ ફાર્મહાઉસનું હતું. તેથી જમીનની કિંમત વધારે હતી. કરાણ કે તેમાં જમીન વધારે હતી. સામાન્ય રીતે જમીનમાં ટેક્સ લેવાતો નથી. પરંતુ કરારમાં નક્કી કરેલી જમીનની વેલ્યુને ન માન્ય રાખવાના સરકારના નિર્ણયને પડકારવામાં આવ્યો હતો. બાંધકામ ઘણુ જ ઓછું હતું. તેથી તેના પર જમીનની વનથર્ડ વેલ્યુ ગણીને બાદ આપવામાં આવે તો તેવા સંજોગમાં કરદાતાને મોટી રકમનો ટેક્સ જમા કરાવવો પડે તેવી સ્થિત નિર્માણ થઈ શકે તેમ હતી. ફાર્મા હાઉસ હોવાથી જમીનની કિંમત ઘણી જ મોટી હતી. તેથી વનથર્ડની ફોર્મ્યુલા પ્રમાણે ફાર્મા હાઉસ બનાવનારને મોટી જમીનની કિંમત બહુ જ મોટી હોવા છતાંય તેનો હિસ્સો કુલ કિંમતને વનથર્ડ હિસ્સો જ ગણવામાં આવે તેમ હતો. તેથી ફાર્માહાઉસ બનાવનારને માથે મોટી જવાબદારી આવી જતી હતી. તેથી માત્ર વનથર્ડ રકમ જ ગણીને તેને પ્રોપર્ટીની કુલ કિંમતમાંથી બાદ આપવાના નિર્ણયને પડકારવામાં આવ્યો હતો.

પીટીશન કરનારની એવી દલીલ હતી કે વાસ્તવમાં જમીન પર ટેક્સ હોય જ નહિ તો નોટિફિકેશનના માધ્યમથી તમે એમ કેવી રીતે જમીન પર ટેક્સ કઈ રીતે લઈ શકો. કોન્ટ્રાક્ટમાં જમીનની વેલ્યુ ફિક્સ કરવામાં આવી હોવા છતાંય તેને અવગણીને તમે માત્ર વનથર્ડ જ ગણીને તે બાદ આપવાની વાત કરો છો તે ઉચિત નથી. આ માટે 1984થી તમામ ટેક્સની હિસ્ટ્રી અંગે કોર્ટ સમક્ષ રજૂઆત કરવામાં આવી હતી. સુપ્રીમ કોર્ટ સહિતની તમામ કોર્ટના ચૂકાદા દર્શાવવામાં આવ્યું હતું કે માલની વેલ્યુ પર ટેક્સ અથવા લેબર ઉપર સર્વિસ ટેક્સ લાગુ કરવામાં આવે છે. જમીન પર ક્યારેય ટેક્સ લેવામાં આવ્યો નહોતો. સેલ્સ ટેક્સ અને સર્વિસ ટેક્સની વ્યવસ્થામાં જમીન પર ટેક્સ લેવામાં આવ્યો નહોતો. આ મુદ્દે અગાઉ જીએસટી કાઉન્સિલમાં ચર્ચા પણ થઈ હતી. તેમાં વનથર્ડ જમીનની કિંમત ગણી તેને બાદ આપવાની વાત કરવામાં આવી હતી. જીએસટી કાઉન્સિલની બેઠકની મિનિટ્સમાં સુપ્રીમ કોર્ટના ચૂકાદાની પણ નોંધ કરવામાં આવેલી છે. જીએસટીની મિનિટ્સમાં ફ્લેટ્સના સંદર્ભમાં વનથર્ડની જોગવાઈની ચર્ચા થઈ હતી. ફ્લેટ માટેનો નિર્ણય કર્યો તે પછી નોટિફિકેશન કરવામાં આવ્યું તે માત્ર ફ્લેટ માટે નહિ, મકાન કે બંગલા માટે પણ લાગુ કરી દીધું હતું.

બીજી તરફ પ્લોટિંગમાં બેઝિક ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર એટલે કે ગુટર પાણીની સુવિધા આપીને પ્લોટ બનાવીને આપી દે છે. તેવા કિસ્સાઓમાં જમીનનો જ મોટો હિસ્સો હોય છે. પ્લોટિંગમાં પણ જમીન જ હોય તેમ છતાંય જમીન પર મોટી રકમનો જીએસટી ભરવાનો આવે છે. તેમાં વન થર્ડ જમીન અને બાકીની બધું કન્સ્ટ્રક્શન ગણીને ટેક્સ લઈ લેવામાં આવે તે ઉચિત જ નથી, એણ પીટીશનરનું કહેવું હતું. વાસ્તવમાં તેમાં મોટાભાગની કિંમત જમીનની જ હોય છે. તેના પર જીએસટી લેવાની જોગવાઈ ઉચિત નથી. એડવાન્સ રૂલિંગમાં પણ વન થર્ડ રકમ જ બાદ મળે ને બાકીની રકમ પર જીએસટી લાગુ પડે જ પડે તેવો ચૂકાદો આપવામાં આવ્યો હતો. એડવાન્સ રૂલિંગની અપીલ ઓથોરિટીએ પણ તેમાં વનથર્ડ જમીન ગણીને બાકીની કિંમત પર જીએસટી લેવાની વાત કરી હતી. તેમાં સરકારની તરફેણમાં એવી દલીલ કરવામાં આવી હતી કે તેમાં માત્ર જમીનનું જ વેચાણ નથી. જમીનનું વેચાણ કરતાં પહેલા રોડ અને ગટરની સુવિધા ઊભી કરવામાં આવે છે. તેથી તે માત્ર જમીનનું વેચાણ કરવામાં આવ્યું હોવાનું કહી શકાય નહિ.

વેટ અને સેલ્સ ટેક્સના ચૂકાદાઓ બતાવીને વળતી એવી દલીલ કરવામાં આવી હતી કે વર્ક્સ કોન્ટ્રાક્ટમાં ટેક્સની લાયેબિલિટી એટલે કે જવાબદારી ક્યારે ઊભી થાય છે તે જોવાવું જોઈએ. ગ્રાહક જોડે કરાર કર્યા પછી તેમાં કોઈ બાંધકામ કરવામાં આવે ત્યાર પછી બાંધકામની કોઈ કાર્યવાહી કરવામાં આવે ત્યારે તેના પર ટેક્સ ભરવાની જવાબદારી ઊભી થાય છે. આ દલીલને ગુજરાત હાઈકોર્ટના ન્યાયમૂર્તિઓએ ગ્રાહ્ય રાખી હતી. જમીન પર ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર બનાવી દે તે પછી જમીન વેચે તો તેને લેન્ડ જ ગણવામાં આવે છે. તે રોડ-રસ્તા કે ગટરની જમીનની માલિકી જમીનના ખરીદનારને મળતી જ નથી. જમીનની માલિકી મળતી ન હોય તો પણ તેના પર ટેક્સ ભરવો પડે તે ઉચિત નહોતું. કોર્ટે એ વાતને માન્ય રાખી હતી કે જમીનમાં માળખાકીય સુવિધા ઊભી કરીને તે પછી વેચવામાં આવે તો તે જમીન પર ડેવલપમેન્ટ કરવા માટે કરાર કરે તો તે જમીનનો જ હિસ્સો ગણી લેવાય છે. તેના પર જે ડેવલપ કરવામાં આવે છે તેના પર જ ટેક્સ લાગવો જોઈએ. તેમાં કોમન ફેસિલિટી માટે જે જમીન વપરાય તેની માલિકે પણ તે જમીન ધારકને આપવામાં આવતી નથી. જે જમીનની માલિકી આપવામાં આવતી નથી તો તેના પર પણ ટેક્સ કઈ રીતે લઈ શકાય તેવો સવાલ કરવામાં આવ્યો હતો. તેમાં જમીનની માલિકી તો તબદિલ જ થતી નથી.

ત્રીજી દલીલ ભેદભાવ કરવાને લગતી હતી. બંધારણના આર્ટિકલ 14નો ભંગ થાય તે રીતે મિલકત પરના ટેક્સની બાબતમાં ભેદ રાખવામાં આવે છે. કોઈ ફ્લેટ ખરીદે તો તેના ખરીદનારને જમીન પર અવિભાજિત હિસ્સાની માલિકી મળે છે. તેમાં ફ્લેટ ખરીદનારને જમીનની વન થર્ડ કિંમત ગણીને તેને બાદ આપવામાં આવે છે. તેને જમીનની સીધી માલિકી મળતી જ નથી. બીજીતરફ બંગલો લે તો તેમાં જમીન મોટી મળે છે. તેમાં પણ માત્ર વન થર્ડ જ રકમ બાદ આપવામાં આવે છે તે ભેદભાવ ભર્યું વલણ છે. આ દલીલોને હાઈકોર્ટે સ્વીકારી છે. કોર્ટે એ વાત સ્વીકારી કે કોઈ એગ્રીમેન્ટમાં જમીનની કિંમત અલગથી દર્શાવી હોય અને તે વેલ્યુને આકારણી કરતી વેરાકચેરી જમીનની તે કિંમત સામે વાંધો ન ઊઠાવે તો તે વેલ્યુને ડિપાર્ટમેન્ટે માન્ય રાખવી પડશે. તે વેલ્યુ બાદ કરીને બાકીની રકમ પર જ જીએસટી લેવાનો ચૂકાદો આપ્યો છે. તેમ ન કરવું હોય તો જીએસટીના વેલ્યુએશનના રૂલ્સ છે તેને આધારે વેલ્યુ નક્કી કરી શકતા હોવ તો તે પ્રમાણેની વેલ્યુ જમીનની નક્કી કરીને તે પ્રમાણે તમે તે રકમને બાદ કરીને બાકીની રકમ પર જીએસટી લઈ શકાય છે. આ પ્રક્રિયા કર્યા વિના સીધી વનથર્ડ જ રકમ ગણીને તે બાદ આપવાનો નિર્ણય યોગ્ય ગણી શકાય જ નહિ. વેલ્યુ ઓફ લેન્ડ ન નક્કી થઈ શકતી હોય તેવા કિસ્સામાં વનથર્ડ હિસ્સો જમીન ગણીને તે બાદ આપીને પછી જીએસટી વસૂલ કરી શકાય છે.