કાનૂની અંકુશનો અભાવ હોવાથી જમીન એક્વાયર કરવાના ક્ષેત્રમાં ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગ

જો શાંત સમયગાળા દરમિયાન ખરીદેલી જમીન સરકાર બાદમાં સંપાદિત કરે, તો ખરીદનારને માત્ર ખરીદ કિંમત અને વ્યાજ જ આપવું અને બાકીનો નફો મૂળ ખેડૂત કે સરકારને જવો જોઈએ.

ભારતમાં જમીન સંપાદન, રીયલ એસ્ટેટના કાયદા અને ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સની નીતિનો ગેરલાભ કોઈ ન ઊઠાવી શકે તે માટે જમીનના ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગ રોકવાની વાતોએ જોર પકડવા માંડ્યું છે. સરકાર દ્વારા હસ્તગત કરવામાં આવનારી જમીનના સરકાર તરફથી સોદા કરવામાં આવે તે પહેલા જ રાજકારણીઓ અને ઉદ્યોગોને તેનો અણસાર મળી જાય છે. અણસાર મળી જતાં રાજકારણીઓ અને અધિકારીઓ તથા ઉદ્યોગો પોતાની તાકાત પ્રમાણે તે જમીન ખરીદી લે  છે. ગુજરાતમાં સ્પેશિયલ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ રિજ્યનની જાહેરાત થતાં પહેલા જ આ રીતે સોદા થયા હતા. તેમ જ અમદાવાદની પરિસરના 38 જેટલા ગામને અમદાવાદ શહેર સાથે જોડી દેવાના નિર્ણય પહેલા જ વગદારોને તેની જાણકારી મળી ગઈ હતી. તેથી તેમણે જે તે ગ્રામિણ વિસ્તારની જમીનો ખરીદી લઈને મોટી કમાણી કરવાનો રસ્તો ખોલી નાખ્યો હતો. સરકારના દરેક નવતર આયોજનમાં પ્રવર્તમાન વ્યવસ્થાનો લાભ ઊઠાવીને ઉદ્યોગો, રાજકારણીઓ અને વગદારો તથા અધિકારીઓ તગડી કમાણી કરી લે છે. 

આમ મેગાપ્રોજેક્ટ્સના સ્થાનની વિગતો લીક થઈ જતાં એક્સપ્રેસવે, સ્માર્ટ સિટી, એરપોર્ટ અને ગ્રીનફીલ્ડ કોરિડોર) ની આસપાસ જમીનના ભાવમાં થતા સટ્ટાકીય ઉછાળા અને સરકારી જાહેરાતો અગાઉ થતી ખરીદીના કિસ્સાઓ અવારનવાર સામે આવતા રહ્યા છે. માત્ર ગુજરાત જ નહિ, સમગ્ર દેશમાં આ પરિસ્થિતિ પ્રવર્તતી હોવાથી જ તેને અંકુશમાં લેવાની જરૂર ઊભી થઈ છે. આ જરૂરિયાતને પૂર્ણ કરવા માટે જમીનમાં થતાં ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગને રોકવાનું આયોજન થવું અનિવાર્ય બની ગયું છે. શેરબજારમાં કંપનીઓના વિકાસના, કંપનીઓની નવી સફળતાના અહેવાલો લીક થઈ જતાં શેરબજારમાં નીચા ભાવે કંપનીના શેર્સ ખરીદી લેવાના ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગને રોકવા માટે સરકારે અલગથી કાયદો બનાવ્યો છે. આ જ લાઈન પર જમીનના સોદાઓ પર પણ ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગને લગતા કોઈ કાયદા લાગુ કરવા સમયની જરૂરિયાત બની ગઈ છે. 

ગુજરાતના અધિકૃત ઉદાહરણો

શેરબજાર કે કોમોડિટી બજારની જેમ જમીન ક્ષેત્રે ‘ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગ’ અટકાવવાનો ચોક્કસ કાયદો ન હોવાથી ગુજરાતમાં પણ નીચે મુજબના કિસ્સાઓ અને બાબતો સામે આવી છે.

ધોલેરા સ્પેશિયલ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ રીજન અને જમીનની સટ્ટાખોરી: ધોલેરા SIR અને અમદાવાદ-ધોલેરા એક્સપ્રેસવે/એરપોર્ટ યોજનાઓની જાહેરાત અને માસ્ટર પ્લાન સત્તાવાર થાય તે પહેલાં, સ્થાનિક સ્તરે અનેક વિકાસકર્તાઓ અને વચેટિયાઓ દ્વારા ખેડૂતો પાસેથી સસ્તા ભાવે ખેતીની જમીનો ખરીદી લેવામાં આવી હોવાના અહેવાલો અને સ્થાનિક ખેડૂતોના વિરોધ પ્રદર્શનો સામે આવ્યા હતા. સરકારી ઝોનિંગ (નિયમન) અને નોન એગ્રીકલ્ચર પરવાનગીઓ મેળવવામાં અગાઉથી માહિતી ધરાવતા વર્ગે મોટો નાણાકીય લાભ લીધો હોવાના આરોપો થયા હતા. ગુજરાત હાઇકોર્ટના ચુકાદાઓ (2015)અને ધ ધોલેરા સ્પેશિયલ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ રીજન એક્ટ, 2009માં તેનો ઉલ્લેખ થયેલો છે. 

ગિફ્ટ સિટી અને સરહદી વિસ્તારોમાં જમીનની કિંમતો:

ગાંધીનગર નજીક ગિફ્ટ સિટીના નિર્માણની માહિતી સાર્વજનિક થઈ તે પહેલાં જ તેની સરહદને અડીને આવેલા ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં (જેમ કે શાહપુર અને આસપાસના વિસ્તારો) ખૂબ જ ઓછા ભાવે મોટો જમીન ખરીદી લેવામાં આવી હતી. ગિફ્ટ સિટીનો પ્રોજેક્ટ ચાલુ થયો ત્યારે આ જમીનોના ભાવ 20 થી 30 ગણા વધી ગયા હતા. ગુજરેરા-ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરીટીમાં નોંધાયેલા કેટલાક પ્રોજેક્ટ્સમાં વિલંબ અને જમીન ટાઇટલના વિવાદો પાછળ પ્રાથમિક તબક્કે થયેલી આવી અનિયમિત ખરીદીઓ પણ જવાબદાર રહી છે. ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી અને મહેસૂલ વિભાગ, ગુજરાત સરકારના ઓનલાઇન જમીન રેકોર્ડ્સ ઉપલબ્ધ છે. 

એક્સપ્રેસવે અને જમીન સંપાદન વિવાદો (અમદાવાદ-વડોદરા અને વારાણસી-મુંબઈ કોરિડોર): ગુજરાતમાંથી પસાર થતા બુલેટ ટ્રેન પ્રોજેક્ટ અને એક્સપ્રેસવે માટે જ્યારે પ્રાથમિક આલેખન તૈયાર થતું હતું, ત્યારે સત્તાવાર સૂચના બહાર પડે તે પહેલાં જ અમુક વચેટિયાઓએ ગુપ્ત માહિતીના આધારે ખેડૂતો પાસેથી એગ્રીમેન્ટ ટુ સેલ (સાટાખત) કરી લીધા હતા. બાદમાં જ્યારે સરકારે વળતર ચૂકવ્યું, ત્યારે વળતરનો મોટો હિસ્સો મૂળ ખેડૂતને બદલે આ વચેટિયાઓ પાસે ગયો હતો.

ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગ અને કાયદાકીય સુધારા

બજારમાં શેર કે કોમોડિટીની હેરાફેરી સામે સખત દંડની જોગવાઈઓ છે, પરંતુ રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે ‘ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગ’ પર કોઈ કાનૂની રોક નથી. તામિલનાડુના પરાંદુર (ચેન્નાઈ એરપોર્ટ પ્રોજેક્ટ)માં ઓગસ્ટ 2022 માં એરપોર્ટની જાહેરાત બાદ જમીનના ભાવ 2 થી 3 ગણા વધી ગયા. બાદમાં સરકારે પ્રોજેક્ટ રદ કરતા રાજ્ય વિધાનસભામાં ભારે વિવાદ થયો હતો. આ જ રીતે આંધ્રપ્રદેશના અમરાવતી રાજધાની પ્રોજેક્ટમાં અગાઉની સરકારે જમીન ખરીદનારાઓ સામે ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગના આરોપસર કેસ કર્યો હતો, પરંતુ જાન્યુઆરી 2021માં આંધ્રપ્રદેશ હાઈકોર્ટ અને ત્યારબાદ સુપ્રીમ કોર્ટે ચુકાદો આપ્યો કે “ઇન્ડિયન પિનલ કોડ (IPC) હેઠળ જમીનની ખરીદીમાં ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગ જેવો કોઈ ગુનો અસ્તિત્વ ધરાવતો નથી.”

શેરબજારમાં સેબી (SEBI) ની કડક નજર અને ઓડિટ હોય છે, જ્યારે જમીન ક્ષેત્રે આવી કોઈ કેન્દ્રીય નિયમનકારી ઓથોરિટી નથી કે જે ગુપ્ત માહિતીનો દુરુપયોગ રોકી શકે છે. કેન્દ્ર સરકારે એક ‘મોડેલ કોડ ઓફ કન્ડક્ટ’ બનાવવો જોઈએ અને રાજ્યોને તે અપનાવવા પ્રોત્સાહિત કરવા જોઈએ. જેમાં નીચે મુજબના સુધારા જરૂરી છે. એક, કઈ એજન્સીના અધિકારી કે કન્સલ્ટન્ટે પ્રોજેક્ટના નક્શા કે ફાઇલ ક્યારે જોયા તેનો સમય સાથેનો ડિજિટલ રેકોર્ડ રાખવો જરૂરી છે. બે, જમીન સર્વે શરૂ થાય ત્યારથી લઈને જાહેરાત થાય ત્યાં સુધી સંબંધિત અધિકારીઓ અને તેમના પરિવારજનો પર તે વિસ્તારમાં જમીન ખરીદવા પર રોક લગાવવી જોઈએ. ત્રણ, પાન કાર્ડ અને જમીનના આધાર નંબર (37 કરોડથી વધુ જમીન પાર્સલ નંબર)ને જોડીને સ્ટેટ રજિસ્ટ્રેશન ડેટાબેઝ સાથે કેન્દ્રીય સિસ્ટમનું રિયલ-ટાઇમ સંકલન કરવું જરૂરી છે. જેમ ગુજરાતમાં એની આરઓઆર પોર્ટલ છે. ચોથું, જો શાંત સમયગાળા દરમિયાન ખરીદેલી જમીન સરકાર બાદમાં સંપાદિત કરે, તો ખરીદનારને માત્ર ખરીદ કિંમત અને વ્યાજ જ આપવું અને બાકીનો નફો મૂળ ખેડૂત કે સરકારને જવો જોઈએ. જમીન ક્ષેત્રે ઇન્સાઈડર ટ્રેડિંગ અટકાવવા માટે કોઈ શેરબજાર જેવા ગોઠવણની જરૂર નથી, પરંતુ પારદર્શક ડિજિટલ રેકોર્ડ, સ્પષ્ટ કાયદો અને ચોક્કસ અમલીકરણની જરૂર છે.