બાંધકામ હેઠળનું ઘર ખરીદતી વખતે કઈ બાબતોનું ધ્યાન રાખવું?

બાંધકામ હેઠળનું ઘર ખરીદતી વખતે કઈ બાબતોનું ધ્યાન રાખવું? 

રેડી ટુ યુઝ ઘર મળતું હોય તો તે જ પહેલા પસંદ કરવું જોઈએ. પરંતુ ઘણાં પરિવારો પૈસા ચૂકવવા માટે લાંબો સમય મળે તેવી ગણતરી સાથે મકાનનો કે ફ્લેટનો પાયો નખાય ત્યારે તેનું બુકિંગ કરાવીને ધીમે ધીમે નાણાં ચૂકવવાનું પસંદ કરે છે. તેમ કરવાથી બેન્ક લોન પણ ઓછી લેવાની નોબત આવી શકે છે. પરંતુ તેમાં એક જોખમ રહેલું છે. બિલ્ડર તેનો પ્લાન અધવચ્ચે જ પડતો મૂકી દે તો તેવા સંજોગોમાં તેના પૈસા સલવાઈ જવાનો ખતરો રહેલો છે. તેથી જ ઘણાં રેડી ટુ યુઝ ફ્લેટ ખરીદવાનું પસંદ કરે છે. જોકે દરેકનો મત આ અંગે અલગ અલગ હોઈ શકે છે. પરંતુ બાંધકામ હેઠળનું ઘર ખરીદતી વખતે ખરીદારે સૌથી પહેલા તો રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરીટી ગુજરેરાનું સર્ટિફિકેટ મેળવવું ફરજિયાત છે 

રેરા રજિસ્ટ્રેશન અને પ્રગતિની ચકાસણી 

• શું ધ્યાન રાખવું: પ્રોપર્ટી ખરીદતા પહેલાં તે ‘RERA’ હેઠળ રજિસ્ટર્ડ છે કે નહીં, તેનો રજિસ્ટ્રેશન નંબર, બિલ્ડર દ્વારા જાહેર કરાયેલી પઝેશન (કબ્જા) તારીખ, ક્વાર્ટરલી પ્રોગ્રેસ રિપોર્ટ અને એસ્ક્રો એકાઉન્ટની વિગતો ઓનલાઈન પોર્ટલ પર ચકાસી લેવી જરૂરી છે. રેરા રજિસ્ટ્રેશન વિના તો બિલ્ડર તેના પ્રોજેક્ટની જાહેરાત પણ કરી શકતો નથી. જોકે અમદાવાદમાં બોપલ વિસ્તારમાં રેરા ઓથોરિટીની મંજૂરી લીધા વિના બાંધકામ ચાલુ કરીને ખાસ્સા ફ્લેટ વેચી દેવાનું કૌભાંડ થયેલુ ંજ છે. 

• કારણ: એસ. રાહેજા (S Raheja) ના મેનેજિંગ ડિરેક્ટર રામ રાહેજા જણાવે છે કે “રેરા રજિસ્ટ્રેશન એ ખરીદનાર માટે સૌથી ઉપયોગી સાધન છે. જે ખરીદદારો પ્રથમ બેઠકમાં જ રેરા વિગતો અને એસ્ક્રો પ્રોવિઝન માંગે છે, તેઓ કબ્જા સમયે સૌથી વધુ સુરક્ષિત અને મુક્ત રહે છે.” રેરાથી પ્રોજેક્ટ મોડો પડવાની શક્યતા ઘટે છે.

બિલ્ડર અને ડેવલપરનો ટ્રેક રેકોર્ડ અને ભૂતકાળની કામગીરી

બિલ્ડરની ભૂતકાળની પ્રોજેક્ટ્સની હિસ્ટ્રી, બાંધકામની ક્વોલિટી, નિયમોનું પાલન અને અગાઉના પ્રોજેક્ટ્સ સમયસર પૂરા કર્યા છે કે નહીં તેની તપાસ કરવી જરૂરી છે. માત્ર કાગળ કે3D મોડેલ પર દેખાડાતા વચનો અને વાસ્તવિક બાંધકામમાં તફાવત હોઈ શકે છે. મજબૂત ટ્રેક રેકોર્ડ ધરાવતા ડેવલપર પર ભરોસો કરવાથી પ્રોજેક્ટ અટકી પડવાનું જોખમ ઘટે છે. જોકે અત્યારે આ બાબતનું ધ્યાન રાખ્યા પછીય સારી ગુણવત્તાનું બાંધકામ ન નીકળતું હોવાના બહુ જ જાણીતા અને પ્રતિષ્ઠિત બિલ્ડરના કેસમાં પણ બની રહ્યા છે. કોન્ટ્રાક્ટ પર કામ આપી દઈને કમાણી કરી લેવાની માનસિકતા ધરાવતા બિલ્ડરો આજકાલ બાંધકામની ગુણવત્તા સાથે સમાધાન કરતાં થઈ ગયા છે. 

માત્ર એડવર્ટાઈઝ્ડ એરિયા નહીં, ‘કાર્પેટ એરિયા’ અને લેઆઉટ ચકાસો

જાહેરાતોમાં લખાતા ‘બિલ્ટ-અપ’ કે ‘સુપર બિલ્ટ-અપ’ એરિયાને બદલે એગ્રીમેન્ટમાં આપેલા રજિસ્ટર્ડ કાર્પેટ એરિયા, રૂમની સાઈઝ, ઘરમાં આવતો કુદરતી પ્રકાશ અને લેઆઉટની કાર્યક્ષમતા સૌથી પહેલા જોવી જરૂરી છે. અગાઉ સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયાના નામે બિલ્ડરો વધુ પૈસા વસૂલતા હતા પરંતુ વાસ્તવિક રહેવા યોગ્ય જગ્યા (કાર્પેટ એરિયા) ઓછો મળતો હતી. વાસ્તવમાં ગુજરેરાએ કાર્પેટ એરિયાને ધોરણે જ વેચાણ કરવાનું નક્કી કર્યું છે. પરંતુ કાર્પેટ એરિયાથી વેચવા જતાં મકાનની સાઈઝ નાની અને કિંમત વધારે લાગતી હોવાથી તેનું વેચાણ કરવું બિલ્ડરો માટે કઠિન બની જાય છએ તેથી બિલ્ડર સુપર બિલ્ટ અપ એરિયાને નામે જ વેચાણ કરી રહ્યા છે. આ કાયદેસર નથી. છતાં ધંધો આગળ ધપાવવા બિલ્ડરો આ ગરબડ કરી રહ્યા છે. ખરીદનારને સુપર બિલ્ટ અપમાં 40થી42 ટકા કપાત થતી હોવાનું તેઓ જણાવે છે. 

બિલ્ડરના દરેક વાયદાની વિગતો લખાણમાં લો, મૌખિક વાતને ન માનો

બાંધકામમાં વપરાનારી સામગ્રી (મટીરિયલ), ફિટિંગ્સ, બિલ્ડિંગ સિસ્ટમ્સ, પાર્કિંગ એલોટમેન્ટ અને કોમન એરિયાની તમામ સુવિધાઓ સેલ એગ્રીમેન્ટમાં સ્પષ્ટ લખેલી હોવી જોઈએ. પાર્કિંગ અંગે પણ લેખિતમાં સ્પષ્ટતા માગી લેવી જરૂરી છે. એક ગાડીની ઉપર બીજી ગાડી મૂકવાના મિકેનિકલ પાર્કિંગમાં ઘણીવાર બીજી ગાડી ઉપર ચઢતી નથી. તેથી તેને રિવાઈઝ કરવાની ફરજ પડે છે. તેના ખર્ચ ખરીદનારને માથી આવે છે. બિલ્ડર બે પાર્કિંગ બંને નાની ગાડી માટે આપ્યા હોવાનું બહાનું કાઢીને તમને છેતરી શકે છે. બિલ્ડર પાર્કિંગ વેચવાનો અધિકાર નથી ધરાવતા. પરંતુ રોકડેથી પૈસા લઈને માત્ર બે પાંચ હજારની રિસિપ્ટ આપીને પાર્કિંગ વેચી દેતા હોય છે. ગેસ્ટ પાર્કિંગ રાખવાનો નિયમ હોવા છતાંય તેને ચાતરી જઈને વધારાના પાર્કિંગ વેચી મારે છે. મકાનની ફ્રી સ્પેસમાં પણ ગેરકાયદે પાર્કિંગ  ઊભા કરી દઈને બિલ્ડરો વેચી દેતા હોવાથી તે અંગેના કાયદાકીય જોગવાઈ અને બિલ્ડરે આપેલી ખાતરીને સરખામણી કરીને ચકાસણી કરી લેવી જરૂરી છે  બીજું, વેચાણ કરતી વખતે સેલ્સ એક્ઝિક્યુટિવ્સ દ્વારા મૌખિક રીતે કરાયેલા વચનો પાછળથી કાનૂની રીતે સાબિત કરી શકાતા નથી. જો તે લેખિત કરારમાં હોય તો જ કાનૂની રક્ષણ મળે છે. તેથી દરેક બાબત લેખિતમાં લેવાનો આગ્રહ રાખવો જરૂરી છે. તમે તમારી જિંદગીભરની કમાણી દાવ પર લગાડી રહ્યા હોવાથી તમામ ખાતરી લેખિતમાં માગતા ખચકાવું જોઈએ નહિ. અન્યથા બિલ્ડરો છેતરવા તૈયાર જ છે. બાંધકામમાં બાળકોની સલામતી સાથે કોઈ સમાધાન થયું હોવાનું જણાય તો તે સુધારવા બિલ્ડરને ફરજ પાડી શકાય છે. તેમ જ ગુજરેરામાં તેની ફરિયાદ પણ કરી જ શકાય છે.

વિલંબિત પ્રોજેક્ટ્સનું જોખમ 

રેટિંગ એજન્સી ICRA ના માર્ચ 2026 ના રિપોર્ટ મુજબ, દેશના ટોચના ૭ શહેરોમાં ડિસેમ્બર 2025 સુધીમાં અંદાજે ૧,૫૬,૦૦૦ (156,000) હાઉસિંગ યુનિટ્સ/ઘરો અટવાયેલા પડ્યા હતા. આમાંના મોટાભાગના પ્રોજેક્ટ્સ ‘RERA’ કાયદો અમલમાં આવ્યો તે પહેલાં શરૂ થયા હતા. બાંધકામમાં વિલંબ થવાથી ખરીદનારે એક બાજુ ઘરનું ભાડું ભરવું પડે છે અને બીજી બાજુ હોમ લોનના હપ્તા (EMI) ચાલુ થઈ જાય છે, જેનાથી નાણાકીય બોજ બમણો થઈ જાય છે.

બાંધકામ હેઠળના ઘરના ફાયદા અને જોખમ વચ્ચેનું સંતુલન

ફાયદા	જોખમો
ઓછી કિંમતે પ્રવેશ: રેડી-ટુ-મૂવ ઘર કરતાં શરૂઆતી સ્ટેજમાં પ્રોપર્ટી નીચા ભાવે મળે છે.	બાંધકામમાં વિલંબ: પ્રોજેક્ટ પૂરો થવામાં સમય લાગી શકે છે.
પસંદગીની તક: શરૂઆતમાં ફ્લોર (માળ), દિશા (ઓરિએન્ટેશન) અને લેઆઉટ પસંદ કરવાની વધુ તક મળે છે.	કાગળ અને વાસ્તવિકતામાં તફાવત: સેમ્પલ હાઉસ અને ફાઇનલ બિલ્ડિંગની ગુણવત્તામાં તફાવત આવી શકે છે.
નાણાકીય આયોજન: પઝેશન સુધીનો સમય મળતો હોવાથી પેમેન્ટ અને શિફ્ટિંગનું આયોજન સરળ બને છે.	બજારની અનિશ્ચિતતા: બિલ્ડરની નાણાકીય સ્થિતિ ડામાડોળ થાય તો પ્રોજેક્ટ અટકી શકે છે.

બાંધકામ હેઠળની પ્રોપર્ટી ખરીદવી એ ઓછી કિંમત અને વધુ પસંદગીની શ્રેષ્ઠ તક પૂરી પાડે છે, પરંતુ એગ્રીમેન્ટ સાઈન કરતા પહેલાં દસ્તાવેજોની ચકાસણી, RERA નો ઉપયોગ અને ડેવલપરના ભૂતકાળના રેકોર્ડની ચકાસણી કરવી એ જ ડહાપણભર્યો રસ્તો છે.