શું તમારે હોરાઇઝન ઇન્ડસ્ટ્રીયલ પાર્ક્સના IPO માં અરજી કરવી જોઈએ?

 શું તમારે હોરાઇઝન ઇન્ડસ્ટ્રીયલ પાર્ક્સના IPO માં અરજી કરવી જોઈએ?

આ બિઝનેસમાં રહેલા એક્ઝિક્યુશન રિસ્ક (અમલીકરણના જોખમો) ને ધ્યાનમાં લેતા, હોરાઇઝન ઇન્ડસ્ટ્રીયલ પાર્ક્સની 31.3x પોસ્ટ-ઈશ્યૂ EV to EBITDA (FY26) ના આધારે માંગવામાં આવેલી કિંમત મોંઘી જણાય છે.

ઇન્ડસ્ટ્રીયલ અને લોજિસ્ટિક્સ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરની માલિકી ધરાવતી અને સંચાલન કરતી કંપની, હોરાઇઝન ઇન્ડસ્ટ્રીયલ પાર્ક્સનો IPO સોમવારે સબ્સ્ક્રિપ્શન માટે ખુલી રહ્યો છે. બ્લેકસ્ટોન દ્વારા સમર્થિત આ કંપની રૂ. 2,600 કરોડ એકત્ર કરવાનો લક્ષ્યાંક ધરાવે છે, જેમાં રૂ. 2,250 કરોડનું દેવું ચૂકવવા માટે નવા શેર્સ બહાર પાડવામાં આવશે. આ IPO માં ઓફર ફોર સેલનો કોઈ ભાગ નથી. બ્લેકસ્ટોનનો પબ્લિક ઇશ્યૂ પહેલાંનો 88.7 ટકા હિસ્સો આ ઈશ્યૂ પછી ઘટીને 75.4 ટકા થઈ જશે.

લીઝ પર આવક રળતા ગ્રેડ-A વેરહાઉસ અને મેન્યુફેક્ચરિંગ સુવિધાઓના માલિક અને ઓપરેટર તરીકે, એચઆઈપીએ રોકાણકારોને ભારતના ઉત્પાદન અને વપરાશ-આધારિત જીવીએ વૃદ્ધિમાં ભાગીદાર બનવાની તક આપે છે. જોકે, અહીં દર્શાવેલા જોખમોને ધ્યાનમાં લેતાં, 31.3x પોસ્ટ-ઈશ્યૂ EV/EBITDA (FY26) નો વેલ્યુએશન મલ્ટિપલ મોંઘો દેખાય છે. તેથી, રોકાણકારો હાલ માટે આ પબ્લિક ઇશ્યૂથી દૂર રહી શકે છે અને ભવિષ્યમાં વધુ આકર્ષક સ્તરે પ્રવેશવાની તક શોધી શકે છે.

કંપની શું કરે છે  એચઆઈપીએલ ત્રણ પ્રકારની ગ્રેડ-A લોજિસ્ટિક્સ અને ઇન્ડસ્ટ્રીયલ સંપત્તિ ધરાવે છે. ફુલફિલમેન્ટ સેન્ટર્સ, ઇન્ડસ્ટ્રીયલ ફેસિલિટીઝ અને ઇન-સિટી સેન્ટર્સ.

• ફુલફિલમેન્ટ સેન્ટર્સ: આ 50,000 ચોરસ ફૂટથી લઈને 5 લાખ ચોરસ ફૂટ સુધીના મોટા વેરહાઉસ છે, જે ઈ-કોમર્સ, થર્ડ-પાર્ટી લોજિસ્ટિક્સ, એફએમસીજી અને રિટેલ ક્ષેત્રના ગ્રાહકોને ભાડે આપવામાં આવે છે. 1.63 કરોડ ચોરસ ફૂટ સાથે, આ સેન્ટર્સ એચઆઈપીએલની કુલ સંપત્તિનો 57 ટકા હિસ્સો રોકે છે.

• ઇન્ડસ્ટ્રીયલ ફેસિલિટીઝ: આ 50,000 થી 8 લાખ ચોરસ ફૂટ સુધીના સમાન મોટા પ્લોટ છે જે એસેમ્બલી લાઇન, મેન્યુફેક્ચરિંગ જેવી પ્રવૃત્તિઓ માટે ઓટોમોટિવ, રિન્યૂએબલ એનર્જી, ઇલેક્ટ્રોનિક્સ અને ટેલિકોમ ક્ષેત્રની કંપનીઓને ભાડે આપવામાં આવે છે. આ ફેસિલિટીઝ 1.14 કરોડ ચોરસ ફૂટમાં ફેલાયેલી છે (40 ટકા હિસ્સો). HIPL લેસીની વિનંતી પર ફિટ-આઉટ્સ પણ કરી આપે છે, જેથી આ ફેસિલિટીઝ ફુલફિલમેન્ટ સેન્ટર્સ કરતાં થોડું વધુ ભાડું આપે છે.

• ઇન-સિટી સેન્ટર્સ: આ શહેરની અંદર આવેલા સેન્ટર્સ છે, જે ક્વિક-કોમર્સ ડાર્ક સ્ટોર્સ, ઓનલાઇન ફાર્મા અને ક્લાઉડ કિચન માટે વપરાય છે. આ કેન્દ્રો શહેરી વિસ્તારોથી માત્ર 10-30 મિનિટના અંતરે આવેલા છે. 8 લાખ ચોરસ ફૂટ ધરાવતો આ પોર્ટફોલિયો બાકીનો હિસ્સો રોકે છે અને શહેરી કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ જેટલું ઊંચું ભાડું આપે છે.

સકારાત્મક પાસાં (What works) એચઆઈપીએલ પાસે બ્લેકસ્ટોન જેવું મજબૂત પ્રમોટર બેકિંગ છે, જે $1.3 ટ્રિલિયનથી વધુની સંપત્તિનું સંચાલન કરતી અમેરિકી એસેટ મેનેજમેન્ટ ફર્મ છે. કંપનીને ભારતમાં મેન્યુફેક્ચરિંગનો વધતો વ્યાપ, ઈ-કોમર્સ અને ક્વિક કોમર્સના ગ્રોથનો સીધો લાભ મળે તેમ છે. ભારતમાં માથાદીઠ વેરહાઉસિંગ ક્ષમતા વિકસિત દેશોની સરખામણીએ ઘણી ઓછી (0.5 ચોરસ ફૂટ) છે.

એચઆઈપીએલ પાસે આશરે 2,200 એકરની લેન્ડ-બેંક છે, જેમાંથી 77 ટકા ફ્રીહોલ્ડ છે. હાઇદરાબાદ, અમદાવાદ અને પુણે જેવા મુખ્ય 10 ઇન્ડસ્ટ્રીયલ હબમાં આ જમીન આવેલી છે. હાલનો 2.86 કરોડ ચોરસ ફૂટનો પોર્ટફોલિયો આ જમીન પર છે અને ભવિષ્યમાં વધુ 3.26 કરોડ ચોરસ ફૂટનો વિકાસ કરવાની ક્ષમતા ધરાવે છે. 31 મે, 2026 સુધીમાં કંપનીનો ઓક્યુપન્સી રેટ 93.6 ટકા રહ્યો છે અને ભાડામાં વાર્ષિક 4.5-5 ટકાનો વધારો કરવાની શરત હોય છે.

ચિંતાજનક પાસાં (What does not) કંપની હજુ નવી છે. મે 2021 માં બ્લેકસ્ટોને એમ્બેસી ગ્રુપ અને જેઝ લીફ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ પાસેથી આ બિઝનેસ હસ્તગત કર્યો હતો. 5 વર્ષમાં ઝડપી વિકાસ કરવા છતાં કંપની પર ભારે દેવું થઈ ગયું છે. FY26 સુધીમાં કુલ દેવું રૂ. 6,900 કરોડ (EBITDA ના 11.4 ગણું) હતું. વ્યાજના ખર્ચના કારણે મજબૂત EBITDA માર્જિન હોવા છતાં કંપની ખોટમાં ચાલી રહી છે.

IPO ના ભંડોળથી દેવું ઘટશે અને નેટ-ડેબ્ટ ટુ EBITDA 2.75x થશે, પરંતુ 31.3x EV/EBITDA નું પોસ્ટ-IPO વેલ્યુએશન હજુ પણ મોંઘુ છે. વધારાની 3.26 કરોડ ચોરસ ફૂટ જગ્યા વિકસાવવા માટે રૂ. 8,000 કરોડના મૂડીખર્ચની જરૂર પડશે, જેના માટે ફરીથી નવું દેવું લેવું પડશે.

અમારા અંદાજ મુજબ, FY28 સુધીમાં પણ કંપનીનો EV/EBITDA મલ્ટિપલ 17x આસપાસ રહેશે. આ બિઝનેસમાં રહેલા જોખમોને જોતાં, વેલ્યુએશનમાં સુરક્ષાનો બહુ ઓછો અવકાશ છે. જોખમ ન લેવા માંગતા રોકાણકારો આ IPO ને બદલે સારો ડિવિડન્ડ યીલ્ડ આપતા REITs નો વિકલ્પ પસંદ કરી શકે છે.

(નોંધ: આ માત્ર માહિતી અને પૃથ્થકરણ માટે છે, રોકાણની સલાહ નથી.)