રિયલ એસ્ટેટઃ ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઈટનો ગુજરાતમાં તગડો વેપાર

અમદાવાદ સહિત ગુજરાતના શહેરોને ઝુપડપટ્ટી મુક્ત બનાવવાનું ગુજરાત સરકારે બીડું ઝડપ્યું છે. પરિણામે બિલ્ડરોને સ્લમ વિસ્તારમાં પાકા મકાનો બનાવી આપવાની જવાબદારી સોંપવામાં આવી છે. સ્લમમાં રહેનારાઓ માટે પાકા મકાનો બિલ્ડરને પોતાના ખર્ચે બનાવવા જણાવવામાં આવે છે. તેની સામે બિલ્ડરોને ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઈટ-ટીડીઆરના પ્રમાણપત્ર અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન દ્વારા આપવામાં આવે છે. પરિણામે બિલ્ડરો અમરાઈવાડી કે પૂર્વ અમદાવાદના સ્લમ વિસ્તારને દૂર કરવા માટે તે જગ્યા પર ગરીબો માટેના રહેઠાણો પોતાના ખર્ચે બનાવી આપે છે. આ આવાસો બાંધવા સામે તેમને ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઈટ મળે છે. આ ટીડીઆરનો ઉપયોગ અમદાવાદના અન્ય કોઈપણ વિસ્તારમાં ઉપયોગ કરી શકાય તેવી વ્યવસ્થા છે. આ આયોજન હેઠળ અમદાવાદના રામદેવનગર, નારણપુરાના લખુડી તળાવડી, આંબાવાડીમાં ભુદરપુરા વિસ્તારમાં, વાડજમાં રામાપીરના ટેકરાના વિસ્તારમાં સ્લમ દૂર કરીને તેને સ્થાને પાકા મકાનો બનાવી આપવામાં આવ્યા છે.

આ વ્યવસ્થાનો લાભ લઈને બિલ્ડર્સ તે ટીડીઆરને અમદાવાદના સૌથી વૈભવી ગણાતા વિસ્તારમાં વેચી દે છે. ટીડીઆર મેળવવા માટે કરેલા ખર્ચના ચારથી આઠ ગણા ભાવ તેમને મળી રહે છે. જોકે અમ્યુકોએ જે ભાવે ટીડીઆર આપ્યા હોય તે જ ભાવે વેચાણ કર્યું હોવાનું દર્શાવવામાં આવે છે. પરંતુ તેને પરિણામે મોટા પ્રમાણમાં બિનહિસાબી નાણાં જનરેટ થાય છે. અમદાવાદના આવકવેરા ખાતાની ઇન્વેસ્ટિગેશન વિંગના અધિકારીઓએ અમદાવાદની જ નિલા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર નામની કંપની પર પાડેલા દરોડામાં આ પ્રકારના અબજોના વહેવાર થયા હોવાનું બહાર આવ્યું છે. આવકવેરા ખાતાના સૂત્રોએ આપેલા અંદાજ મુજબ આ વહેવારો રૂ 500 કરોડની આપપાસના હતા. જોકે ત્યારબાદ અમદાવાદના રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રના બી સફલ ગ્રુપ પર પાડવામાં આવેલા દરોડા આ જ હકીકતને વધુ ઉજાગર કરશે તેમ જણાતું હતું. પરંતુ આવકવેરા અધિકારીઓએ તેમાં ટીડીઆર-ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઈટનો કોઈ જ ઇશ્યૂ ન હોવાની જાહેરાત કરી દેતાં બિલ્ડર લૉબી પણ આશ્ચર્ય ચકિત થઈ ગઈ હતી.

ટીડીઆર કઈ રીતે જનરેટ થાય છે તે જરા સમજી લઈએ. સ્લમ વિસ્તારમાં પાકા મકાન બાંધી આપવાના ટેન્ડર અમ્યુકોના હાઉસિંગ વિભાગના અધિકારીઓ બહાર પાડે છે. તેના ટેન્ડરમાં સ્લમને સ્થાને પાકા મકાનો બાંધી આપવા માટેના બિલ્ડરો ભાવ ભરે છે. ઉદાહરણ આપીને વાત કરીએ. અમદાવાદના ભૂદરપુરા વિસ્તારમાં અંદાજે 5000 વારના પ્લોટમાં 500થી 600 ફ્લેટ બાંધી આપે છે. આ માટે અંદાજે તે રૂ. 100 કરોડનો ખર્ચ કરે છે. આ ખર્ચ બિલ્ડરે પોતે જ કરવો પડે છે. અમ્યુકો તેના બદલામાં તેમને ડેવલપમેન્ટ રાઈટ આપે છે. આ ડેવલપમેન્ટ રાઈટનો અમદાવાદના અન્ય કોઈપણ વિસ્તારમાં કરી શકાય તેવો નિયમ છે. આ જ પ્લોટનો 20થી 25 ટકા હિસ્સો બિલ્ડરને આપી દેવામાં આવે છે. આ પ્લોટની કિંમત અને પાકા મકાનો બાંધવા માટે તેણે કરેલા ખર્ચના પ્રમાણમાં તેમને ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઈટના પ્રમાણપત્ર આપવામાં આવે છે. તેના પર બિલ્ડર પોતાને ગમે તે બાંધકામ પણ કરી શકે છે. તેમ જ તે જગ્યા વેચી પણ શકે છે. તેમ જ જમીનની કિંમત અને બાંધકામના ખર્ચ પ્રમાણે બિલ્ડરને ટીડીઆર સર્ટિફિકેટ્સ પણ મળે છે.

સ્લમ ડેવલપમેન્ટનું જેમ જેમ કામ થતું જાય તેમ તેમ બિલ્ડરને ટીડીઆર સર્ટિફિકેટ્સ મળતા જાય છે. આ રીતે રૂ. 100 કરોડનું કામ પૂરું થાય ત્યાં સુધીમાં તેને ટુકડે ટુકડે દસથી પંદર સર્ટિફિકેટના સ્વરૂપમાં ટીડીઆર-ટ્રાન્સફર ઓફ ડેવલપમેન્ટ રાઈટના પ્રમાણપત્ર આપી દેવામાં આવે છે. ટીડીઆર ચોરસ મીટર બાંધકામ દીઠ તેમને આપવામાં આવેલી ચોક્કસ રકમ જ છે. તેના થકી સારા વિસ્તારની બિલ્ડરની સ્કીમ માટે વધારાની એફએસઆઈ પણ મેળવી શકાય છે. આમ ભુદરપુરામાં આવાસ બાંધવા માટે મળેલી એફએસઆઈ અમદાવાદના આજકાલ અત્યંત પૉશ ગણાતા સિંધુભવન રોડ પરના પ્રોજેક્ટ માટે આપી દેવામાં આવે છે. આ એરિયાના ભાવ ઊંચા હોવાથી તેમને ટીડીઆરના ઊંચા ભાવ મળે છે. તેમણે અમ્યુકોને ચૂકવેલી રકમનો ચેક લે છે. બાકીની રકમ રોકડેથી લે છે. પરિણામે તેમાં બિનહિસાબી નાણાં જનરેટ થાય છે. જંગી બ્લેકમની જનરેટ કરવાનું આ એક માધ્યમ બની ગયું છે તેથી જ અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનના હાઉસિંગ વિભાગના ડેપ્યુટી કમિશનરના લેવલના અધિકારીઓ સ્લમને સ્થાને આવાસ બાંધી આપીને કોને કેટલા ટીડીઆર આપવામાં આવ્યા તે હકીકત જાહેર કરવામાં ગલ્લાતલ્લાં કરે છે. આ બ્લેકમનીએ અધિકારીઓને પણ આર્થિક સદ્ધરતા બક્ષી છે તેમ કહેવામાં અતિરેક નથી જ નથી. તેથી જ સમગ્ર પ્રકરણમાં હકીકત બહાર ન આવે તે માટેના તમામ પ્રયાસો કરવામાં આવી રહ્યા છે.

પ્રધાનમંત્રી નરેન્દ્ર મોદીની સરકારે 2016ની આઠમી નવેમ્બર રૂ. 1000 અને રૂ. 500ની ચલણની નોટ્સ રદ કરી તે પછી રહેઠાણ માટેના સોદાઓમાં બ્લેક મની લેવાનું ચલણ 75થી 80 ટકા ઘટી ગયું હોવાનો દાવો કરવામાં આવે છે. નોટબંધીએ રહેઠાણની ખરીદી અને વેચાણના સમગ્ર નિયમો જ બદલી નાખ્યા હોવાનો દાવો પણ કરવામાં આવે છે. જોકે આ માત્ર દાવાઓ જ છે. ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ મહેશ છાજેડ કહે છે, “પ્રોપર્ટીના સોદાઓમાં બ્લેક મનીનું ચલણ ઘટ્યું હોવાના દાવાઓ પોકળ અને પાયાહીન છે.” અલબત્ત નોટબંધી પછી એકથી દોઢ વર્ષ સુધી પ્રોપર્ટી માર્કેટ પાટા પરથી ઉતરી ગયું હતું. સોદાઓ પડતાં જ નહોતા. કારણ કે જંત્રીના ભાવ ઉપરની કિંમતની રકમની ચૂકવણી કેવી રીતે કરવી તે આજે એક સવાલ બની ગયો હતો. ત્યારબાદ પહેલી જુલાઈ 2017થી ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ લાગુ પડ્યો. તેને પરિણામે પણ રિયલ એસ્ટેટની પથારી ફરી ગઈ હતી. તેમ જ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી આવી અને તેના કોમ્પ્લાયન્સ વધ્યા તેથી પણ પ્રોપર્ટીની કિંમતો વધી હતી.

પ્રોપર્ટીના માર્કેટમાં બેથી ત્રણ વર્ષ સુધી સતત મંદી જ રહી હતી. ત્યારબાદ ધીરેધીરે બેથી સવા બે વર્ષે ગાડી પાટે ચઢી રહી હતી ત્યારબાદ કોરોનાના કહેરે તેને ફટકો માર્યો હતો. જોકે કોરોનાને કારણે જ અલગ ઘર બનાવીને નાના કુટુંબમાં રહેવાનું વલણ વધતા ફરીથી હાઉસિંગની ડિમાન્ડ વધી હતી. વર્ક ફ્રોમનું કલ્ચર વધતા પણ હાઉસિંગની ડિમાન્ડ વધી છે. તેમ જ ઘરબેઠાં આફિસનું કામ થઈ શકે તેવા અલગ કોર્નર કે રૂમ સાથેના મકાન ડેવલપ કરવાનું ચલણ પણ ત્યારબાદ જ આવ્યું છે. તેવી જ રીતે કોમર્શિયલ કોમ્પ્લેક્સમાં ભાડાંની ટેબલ સ્પેસ લઈને વર્ક ફ્રોમ હોમ કરવાનું કલ્ચર પણ વિકસ્યું છે. આમ કોરોનાને કારણે રિયલ એસ્ટેટમાં આરંભમાં મંદીનો પ્રભાવ વધ્યો હતો. પરંતુ સમય જતાં તેણે નવી તક પણ ઊભી કરી છે.

કૈલાશ ગઢવી, ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ

રિયલ એસ્ટેટમાં આ ચઢાવ ઉતાર આવ્યા હોવા છતાંય તેમાંથી બ્લેક મનીનું ચલણ અને વલણ નાબૂદ થયું નથી. ઘટ્યુ પણ નથી. ઉલટાનું વધ્યું છે. દરેક મોટી પ્રોપર્ટી લેનારાઓએ પ્રોપર્ટી લેવાના કુલ ખર્ચના 25 ટકાથી માંડીને 40 ટકા સુધીની રકમ રોકડેથી ચૂકવવી પડે છે. ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ કૈલાશ ગઢવી કહે છે, “રિયલ એસ્ટેટમાંથી બ્લેક મનીનું ચલણ ક્યારેય ખતમ થતું નથી. જ્યાં સુધી સરકારી સિસ્ટમમાં ભ્રષ્ટાચાર છે ત્યાં સુધી રિયલ એસ્ટેટમાંથી બ્લેક મની જશે નહિ. તલાટીથી માંડીને જિલ્લાના વડા સુધી રિયલ એસ્ટેટની જુદી જુદી મંજૂરી માટે લાંચ ચૂકવવી પડે છે. દરેક પ્રોપર્ટી ડેવલપરે તેની ફાઈલ આગળ વધારવા માટે ટેબલદીઠ ચાર્જ નક્કી થયેલા જ છે. આ ચાર્જ ચૂકવ્યા વિના ફાઈલ આગળ વધી જ શકતી નથી. આ હકીકતથી જે તે ડિપાર્ટમેન્ટના પટ્ટાવાળાઓથી માંડીને ગુજરાતના મુખ્યમંત્રી પણ અજાણ નથી.”

બીજું, મિલકતના વેચાણ પર જીએસટીના દર ખાસ્સા ઊંચા છે. આ દર ઊંચા હોવાથી તેનો બોજ કસ્ટમરને માથે જ જાય છે. તેથી કસ્ટમર પણ પૈસા બચાવવા માટે પણ ઓછા કિંમતના સોદા કરે છે. તેનો હેતુ ટેક્સ બચાવવાનો છે. તેને માટે તેમણે પોતાના વ્હાઈટના નાણાંને બ્લેકમાં કન્વર્ટ કરવાની ફરજ પડે છે. થલતેજમાં જંત્રીના વારદીઠ દર રૂ. 50,000ના દર્શાવવામાં આવ્યા છે. પરંતુ આ વિસ્તારમાં જમીન ખરીદવા જાવ તો તે રૂ. 1થી 1.25 લાખના વારદીઠ ભાવે મળે છે. આ સંજોગોમાં રૂ. 1.25 લાખના ભાવે સોદો કરવામાં આવે તો તેને માટે વધુ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ચૂકવવી પડે છે. તેથી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ઊંચી ભરવી પડે છે. સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીના બોજમાંથી બચવા માટે પણ જંત્રીની આસપાસના ભાવે જ સોદા કરવાનું લોકો પસંદ કરે છે. તેથી બ્લેકમની જનરેટ થયા જ કરે છે. તેને સમર્થન આપતા કૈલાશ ગઢવી કહે છે, “જંત્રની નીચા દર પણ રિયલ એસ્ટેટમાં બ્લેક મની જરનેટ કરવા માટે જવાબદાર છે.”

તેમના સુરમાં સુર મિલાવતા અમદાવાદમાં જ પ્રોપર્ટી સાથે ડીલ કરનારા અક અનુભવી એડવોકેટ પોતાનું નામ ન આપવાની શરતે જણાવે છેઃ “ 2011ના વર્ષથી જંત્રી બદલવામાં આવી નથી. જંત્રીના દર નીચા છે. મેટ્રો રેલની જમીનની ખરીદીનો વિવાદ કોર્ટમાં પહોંચ્યો ત્યારે કોર્ટે જંત્રી વરસે વરસે અપગ્રેડ કરવા કોર્ટે સૂચના આપી હતી. આ સૂચનાને સરકાર ઘોળીને પી ગઈ છે. પરિણામે સરકાર જ ઇચ્છે છે કે તેમાં બ્લેકમની જનરેટ થાય. કારણ કે જંત્રીથી ઊંચા ભાવે લેવાય તો સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી વધુ ચૂકવવી પડે છે. સુપ્રીમ કોર્ટ સહિતની કોર્ટ પણ સરકારને જંત્રીના દર દર વર્ષે સુધારવા સૂચના આપે છે. પરંતુ સરકાર પણ કોર્ટની સૂચનાનો અનાદર કરીને વરસોના વરસ સુધી જંત્રી બદલતી નથી.”

ગુજરાતમાં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ઊંચી હોવાથી પણ બ્લેક મની જનરેટ થાય છે. અટલ બિહારી વાજપેયની સરકાર હતી ત્યારથી દેશમાં દરેક રાજ્યમાં એક સમાન બેથી ત્રણ ટકાના દરે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી લેવા જણાવવામાં આવ્યું છે. પરંતુ રાજ્ય સરકારો સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ઓછી કરતી નથી. ગુજરાત સરકારે પણ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીના દર 3.5 ટકા કરી દીધા પછી તેના પર 40 ટકા સરચાર્જ લગાડી દીધો હતો. પરિણામે ઇફેક્ટિવ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી 4.9 ટકાની થઈ ગઈ હતી. આમ રૂ. 1 કરોડની મિલકત પર રૂ. 4.90 લાખની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ચૂકવવી પડે છે. તદુપરાંત રજિસ્ટ્રેશનના એક ટકા રકમ ચૂકવવી પડે છે. તેથી એક કરોડની મિલકત પર રૂ. 5.90 લાખ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી ચૂકવવી પડે છે. આ જવાબદારી હોવાથી લોકો દસ્તાવેજ ઓછી કિંમતના કરે છે. પ્રજાનું જે થવું હોય તે થાય સરકારની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીની આવકમાં ઘટાડો ન જ થવો જોઈએ તેવી માનસિકતાથી સરકાર કામ કરી રહી છે. બીજું ડેવલપમેન્ટ કરવુ હોય તો લોકોએ વધુ ટેક્સ ભરવા તૈયાર રહેવું જોઈએ તેવી સરકાર વાત કર્યા કરે છે. પરંતુ તેની સામે ટેક્સ પેયર્સના પૈસામાંથી હાથ ધવામાં આવતા પ્રોજેક્ટમાં કરવામાં આવતી કટકી અઘટાડવા સરકાર તૈયાર નથી. તેમને તો જેટલા મોટા અને જેટલા વધુ પ્રોજેક્ટ મળે તેટલી મોટી કટકી મળતી રહે છે. આમ રિયલ એસ્ટેટના દરેક તબક્કે બ્લેક મની જનરેટ થાય છે. પરંતુ સરકારની વાહવાહી કરવા ઇચ્છતી સંસ્થાઓ રિયલ એસ્ટેટમાં બ્લેક મની જનરેટ થવાનું 2016ની નોટબંધી પછી ઘટી ગયું હોવાના દાવા કર્યા કરે છે.

વાસ્તવમાં ગુજરાતના સરકારી તંત્રમાં દરેક તબક્કે જોવા મળતો ભ્રષ્ટાચાર પણ રિયલ એસ્ટેટમાં બ્લક મની જનરેટ કરવા માટે જવાબદાર છે. પોતાનું નામ ન આપવાની શરતે એક એડવોકેટ જણાવે છેઃ “રિયલ એસ્ટેટના ડેવલપમેન્ટની મંજૂરી સાથે સંકળાયેલા દરેક ટેબલ પર પૈસા લેવાઈ રહ્યા છે.”

જમીન ખરીદી એન.એ. કરાવવા માટે દરેક તબક્કે કરપ્શનના પૈસા આપવા પડે છે. જમીન ખરીદી કરે તે પછી પહેલા નામ ટ્રાન્સફર કરવા માટે તલાટીની ઓફિસે જવું પડે ત્યાં કરપ્શન મની આપવા પડે છે. તલાટી નામ ટ્રાન્સફર કરી આપવાના ચોરસ વાર કે મીટરદીઠ પૈસા લે છે. તલાટીનું કામ થયા પછી કલેક્ટર કચેરીમાં ફાઈલ જાય છે. કલેક્ટર કચેરીમાં ફાઈલ કરાવવા માટે ચોરસમીટરદીઠ રૂ. 25, 50 કે સો સુધીના કરપ્શન મની ચૂકવવા પડી શકે છે. બાંધકામ માટેના પ્લાન મંજૂર કરાવવા પડે છે. ઇન્ડસ્ટ્રીયલ યુઝ માટે પ્લોટ લીધો હોય તો ઇન્ડસ્ટ્રીઝ કમિશનરની કચેરીમાં પણ લાંચના પૈસા ચૂકવ્યા વિના ફાઈલ આગળ વધતી જ નથી. આમ દરેક કરપ્શનની ગંગોત્રી સરકારી કચરીમાંથી જ શરૂ થાય છે. ત્યારબાદ પ્લાન પાસ કરાવવા માટેના ખર્ચ પણ કરવા પડે છે. વીજળીનું કનેક્શન મેળવવા માટે જીઈબીના અધિકારીઓને ખુશ કરવા પડે છે. દરેક જગ્યાએ ઓન મની આપવાના આવતા હોવાથી જ ગુજરાતમાં પ્રોપર્ટીના ભાવ ઊંચા રહે છે. કરપ્શનના નાણાં પકડાય ત્યારે તે સરકારી ખાતામાં જમા લઈ લેવામાં આવતા નથી. આ નાણાં જમા લઈ લેવામાં આવે તો પણ કરપ્શન ઓછું થઈ જવાની સંભાવના છે.

પ્રકાશ કાપડિયા, પ્રમુખ, ગુજરાત સંઘર્ષ સમિતિ

પરંતુ તેવું થતું નથી. તેનું કારણ આપતા જાગેગા ગુજરાત સંઘર્ષ સમિતિના પ્રમુખ પ્રકાશ કાપડિયા કહે છેઃ “સનદી અધિકારીઓ, પોલીસ અધિકારીઓ તથા આઈપીએસ, આઈએએસ અને રાજકારણીઓના પૈસા રિયલ એસ્ટેટમાં લાગેલા હોવાથી તેમાં બ્લેક મનીનું ચલણ રહેવાનું જ છે. તેમની તમામ લેવડદેવડ અમદાવાદની જિમખાના ક્લબમાં જ થાય છે. કારણ કે તેમની અનએકાઉન્ટેડ આવકના નાણાં જ તેમાં આવે છે. તેઓ બિલ્ડરના હિડન પાર્ટનર હોય છે. તેથી બિલ્ડર લોબીને પ્રોટેક્શન મળતું રહે છે અને તેમના અનએકાઉન્ટેડ વહેવારો અવિરત ચાલતા જ રહે છે. ”