ભાડૂઆત હક-પાઘડીના અધિકાર ટ્રાન્સફર કરવા પર મિલકતની વર્તમાન બજાર કિંમત મુજબ જ કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ લાગશેઃ ITAT 

મિલકતધારક ભાડા હકના મૂલય-પાઘડીની રકમને કેપિટલ ગેઇન દર્શાવ્યા વગર અથવા ઓછી કિંમત દર્શાવીને ટેક્સ બચાવી શકશે નહીં.

ભાડૂઆત હકના ટ્રાન્સફર વખતે દર્શાવેલી કિંમત વ્યાજબી ન લાગે તો આકારણી અધિકારી જંત્રીના મૂલ્યને કે રજિસ્ટર્ડ વેલ્યુઅર નક્કી કરવામાં આવેલા બજાર કિંમતને આધારે મૂડી નફો ગણવામાં આવશે 

અમદાવાદ: કોઈ કરદાતા કે વ્યક્તિ પોતાના ભાડૂઆત હક અન્ય કોઈને ટ્રાન્સફર કરે છે અથવા સરએન્ડર (સમર્પિત) કરે છે અને તેના બદલામાં રકમ મેળવે છે, ત્યારે તે આવક પર કેપિટલ ગેઇન્સ ટેક્સ ચૂકવવો પડશે. આ રકમની ગણતરી માટે ફેર માર્કેટ વેલ્યુ-વાજબી બજાર કિંમત પણ નક્કી કરવી જરૂરી બનશે, એમ આવકવેરા એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલે ટેનન્સી રાઇટ્સના ટ્રાન્સફર અંગે આપેલા અત્યંત મહત્વપૂર્ણ ચુકાદામાં જણાવ્યું છે.  

ઐતિહાસિક રીતે અને આવકવેરા કાયદાની કલમ ૫૫(૨)(a) હેઠળ ભાડૂઆત હકનું ટેનન્સી રાઇટ્સનું સંપાદન મૂલ્ય ગણવાની જૂની વ્યવસ્થામાં કોઈ વ્યક્તિએ દાયકાઓ પહેલાં ખૂબ જ ઓછી રકમમાં અથવા શૂન્ય કિંમતે ભાડાં પર દુકાન કે મકાન લીધું હોય, તો તે ટેનન્સી રાઇટ્સનું સંપાદન મૂલ્ય આવકવેરા હેઠળ શૂન્ય ગણવામાં આવતું હતું. તેથી કરદાતાઓ ઘણીવાર એવો દાવો કરતા હતા કે આ માત્ર એક ભાડાનો કરાર કે હક સમર્પિત કરવાની પ્રક્રિયા છે અને તે મિલકતનું સીધું વેચાણ નથી, જેથી તેના પર મૂડી નફો ન લાગવો જોઈએ અથવા તેને ‘અન્ય સ્ત્રોતોમાંથી થયેલી આવક’ ગણવી જોઈએ.

ઘણા કિસ્સાઓમાં ટેનન્સી રાઇટ્સ મેળવતી વખતે કોઈ લિખિત કિંમત દર્શાવેલી હોતી નથી, તેથી વેચાણ વખતે કેપિટલ ગેઇનની સાચી ગણતરી અને વાજબી બજાર મૂલ્ય નક્કી કરવામાં ભારે કાનૂની ગૂંચવણો અને આકારણી અધિકારીઓ સાથે વિવાદ ઊભા થતા હતા.

ITAT ના નવા નિર્ણય બાદ LTCG નું હવે શું અર્થઘટન થશે?

ITAT ના નવેમ્બર ૨૦૨૬ ના આ ચુકાદાથી કાયદાકીય સ્થિતિ એકદમ સ્પષ્ટ થઈ ગઈ છે. ભાડૂઆત હક એ કેપિટલ એસેટ છે: ટેનન્સી રાઇટ્સને આવકવેરા કાયદા હેઠળ મૂડી સંપત્તિ ગણવામાં આવે છે. તેથી તેને ટ્રાન્સફર કરવાથી થતી કોઈ પણ આવક લાંબા ગાળાના મૂડી લાભ કે ટૂંકા ગાળાના મૂડીલાભના દાયરામાં આવશે. આ ભાડૂઆત હક ૨૪ મહિનાથી વધુ સમયથી હક ધરાવતા હોય તો લાંબા ગાળાનો મૂડીલાભ ગણાશે અને 24 મહિનાથી ઓછા ગાળાનો હશે તો ટૂંકા ગાળાના મૂડીલાભ ગણાશે. 

વાજબી બજાર મૂલ્ય કેવી રીતે નક્કી કરવામાં આવશે 

 જો ટ્રાન્સફર વખતે દર્શાવેલી કિંમત વ્યાજબી ન લાગે અથવા વિવાદિત હોય, તો આકારણી અધિકારી સરકારી રેડી રેકનર-જંત્રી એટલે કે  સ્ટેમ્પ ડ્યુટી નક્કી કરવા માટેના મૂલ્યને અથવા તો રજિસ્ટર્ડ વેલ્યુઅર દ્વારા જે તે સમયની જે તે માર્કેટ કિંમત નક્કી કરવામાં આવશે અને તે મૂલ્યના આધારે લાંબા ગાળાના કે ટૂંકા ગાળાના મૂડી નફા પરના ટેક્સ આકારણી કરવામાં આવશે. પરિણામે હવેથી વેપારી કે મિલકતધારક ભાડા હકના મૂલય-પાઘડીની રકમને કેપિટલ ગેઇન દર્શાવ્યા વગર અથવા ઓછી કિંમત દર્શાવીને ટેક્સ બચાવી શકશે નહીં.

મૂડી નફો ગણવા માટેનું વ્યવહારિક ઉદાહરણ 

આ નિર્ણયની અસર અને કેપિટલ ગેઇનની ગણતરી કેવી રીતે થશે તે સમજવા માટે એક ઉદાહરણ જોઈએ. રમેશભાઈએ વર્ષ ૨૦૦૫ માં અમદાવાદના માણેકચોક વિસ્તારમાં એક જૂની દુકાનના ટેનન્સી રાઇટ્સ (ભાડૂઆત હક) રૂ.૫૦,૦૦૦માં મેળવ્યા હતા. નવેમ્બર ૨૦૨૬ માં રમેશભાઈએ આ દુકાનના ભાડૂઆત હક ખાલી કરીને અન્ય એક વેપારીને રૂ.૫૦ લાખ માં ટ્રાન્સફર કર્યા છે. ઇન્કમટેક્સ એપેલેટ ટ્રિબ્યુનલના આદેશ મુજબ, તે વિસ્તારની ફેર માર્કેટ વેલ્યુ એટલે કે મિલકતની વાજબી બજાર કિંમત રૂ. ૫૦ લાખ ગણવામાં આવી છે. 

લાંબા ગાળાના મૂડીલાભની ગણતરી 

1. વેચાણ કિંમત: ભાડૂઆત હક મેળવવાની કિંમત રૂ. 50,000 અને વેચ્યા પછી મળેલી કિંમત રૂ. 50 લાખ 
2. મિલકત પ્રાપ્ત કરવાની કિમંતઃ રમેશભાઈની ૨૦૦૫ની રૂ.૫૦,૦૦૦ ની ખરીદિંકિંમત પર વર્ષ ૨૦૨૬ સુધીનો ઇન્ફ્લેશન ઇન્ડેક્સ લાગુ કરતાં ગણતરી કરેલી કિંમત રૂ. ૧,૭૫,૦૦૦ થાય છે. પરિણામે લાંબા ગાળાનો ચોખ્ખો મૂડી લાભ રૂ. ૫૦,૦૦,૦૦૦માંથી રૂ.૧,૭૫,૦૦૦ ઇન્ફ્લેશન ઇન્ડેક્સના બાદ કરીને બચતી રૂ. ૪૮,૨૫,૦૦૦ને મૂડીલાભની રકમ ગણવામાં આવશે. આમ રમેશભાઈએ આ રૂ. ૪૮.૨૫ લાખના ચોખ્ખા લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન પર નિયમાનુસાર ટેક્સ ભરવો પડશે. હા, આ ટેક્સ બચાવવા માટે આવકવેરા ધારાની કલમ ૫૪ઈસી અને ૫૪એફ હેઠળ નવી મિલકતમાં રોકાણ કરીને લાંભા ગાળાના મૂડીલાભ પેટે ભરવાના થતાં ટેક્સની રકમમાં ઘટાડો કરી શકશે કે બચાવી શકશે.