રિયલ એસ્ટેટમાં જોરદાર રિટર્ન જોઈએ છે? કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી કરતા REITમાં ઈન્વેસ્ટ કરો

રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ હંમેશાથી ફાયદાકારક માનવામાં આવે છે. રિયલ એસ્ટેટમાં પણ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ભાડે આપવા પર કે વેચવા પર વધુ સારુ રિટર્ન મળતું હોય છે. આથી જ જેમની પાસે ઈન્વેસ્ટમેન્ટ બાદ પણ બફર ઈન્કમ હોય તે રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવાનું પસંદ કરે છે. જો કે છેલ્લા થોડા વર્ષોથી REIT (રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ) વધુ લોકપ્રિય બની રહ્યા છે. રિયલ એસ્ટેટ એસેટ્સમાંથી પણ તમે આવક જનરેટ કરવા માંગતા હોવ તો તમારા પોર્ટફોલિયોમાં REITને અવશ્ય સ્થાન આપવું જોઈએ.

REITશું છે?

ભારતમાં REIT(રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ)ની શરૂઆત 2019માં થઈ હતી. બે વર્ષ પછી અત્યારે ભારતમાં ત્રણ REIT છે- માઈન્ડસ્પેસ REIT, બ્રૂકફિલ્ડ REIT અને એમ્બેસી REIT. છેલ્લા થોડા વર્ષોમાં ઈન્સ્ટિટ્યુશન્સ અને રિટેલ ઈન્વેસ્ટરોમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટના આકર્ષક વિકલ્પ તરીકે REITએ લોકપ્રિયતા મેળવી છે. તમને જાણીને નવાઈ લાગશે કે કોમર્શિયલ ઑફિસોનું ભવિષ્ય કેવું રહેશે તે અંગે અસ્પષ્ટતા છતાં REIT સારુ પરફોર્મ કરી રહ્યા છે.

રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (REIT) તમારા પોર્ટફોલિયોમાં રિયલ એસ્ટેટ એસેટમાંથી ઈન્કમ ઊભું કરવાનું અને ટેક્સની બચત કરાવે તેવું અસરકારક માધ્યમ છે. તે પોતાની રિયલ એસ્ટેટ એસેટની ઓનરશિપ ટ્રસ્ટને ટ્રાન્સફર કરવા માંગતા સ્પોન્સર દ્વારા ક્રિએટ કરવામાં આવે છે. તેના બદલામાં સ્પોન્સર REIT ખરીદનારને યુનિટ્સ આપે છે. REIT યુનિટ્સ એ રિયલ એસ્ટેટ એસેટમાં રોકાણકારની ઓનરશિપ દર્શાવે છે.

REITમાં પ્રોફિટ કેવી રીતે જનરેટ થાય?

REITમાં પ્રોફિટ ડિવિડન્ડ અને કેપિટલ એપ્રિસિયેશનના રૂપમાં જનરેટ થાય છે.

- SEBIના નિયમ અનુસાર REIT પાસે યુનિટ ધારકોને આપવાના કેશ ફ્લોના 90 ટકા રકમ જેટલી પે આઉટ હોવી ફરજિયાત છે.

- REIT પાસે તેમની એસેટના 80 ટકા રકમ પૂરેપૂરી હોવી જોઈએ અને તેમાંથી તેમને આવક થતી હોવી જોઈએ.

- સ્પોન્સરે REITના અમુક યુનિટ પોતાની પાસે હોલ્ડ કરવા પડે છે. બાકીના યુનિટ્સ તે રોકાણકારોને IPOના રૂપમાં આપે છે.

- એક વખત લિસ્ટિંગ થાય પછી તેઓ કેપિટલ માર્કેટમાં ડેટ અને ઈક્વિટીના માધ્યમથી નવી એસેટ્સ ખરીદીને વિકસતા રહે છે.

તમારે શા માટે REITમાં રોકાણ કરવું જોઈએ?

REITમાં વેલ્યુએશન માટેના પરંપરાગત માપદંડો જેવા કે PE, EPS ગ્રોથ, માર્જિન એક્સપાન્શન વગેરે લાગુ પડતા નથી. REITનું પરફોર્મન્સ માપવા માટેના ધારાધોરણો જુદા જ છે. આપણે તેને સરળ ભાષામાં સમજીએ.

- WALE (વેઈટેડ એવરેજ લીઝ એક્સપાયરી)

કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં જો સૌથી મોટું કોઈ રિસ્ક હોય તો ન વેચાયેલી દુકાનો કે ઑફિસો છે. WALEનો ઉપયોગ પ્રોપર્ટી ક્યાં સુધી ખાલી રહે તો વાંધો આવે તેમ નથી તે ગણતરી માંડવા માટે થાય છે. આ ગણતરી વર્ષોમાં કરવામાં આવે છે અને જેટલા વર્ષ વધારે તેટલું વધારે સારુ.

- ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યિલ્ડઃ

કાયદા મુજબ REITએ ડિસ્ટ્રિબ્યુટ કરી શકાય તેવા કેશ ફ્લોની 90 ટકા રકમ રોકાણકારોને ચૂકવી દેવી પડે છે. આ પેમેન્ટના માપદંડ માટે ડિસ્ટ્રિબ્યુશન યિલ્ડનો ઉપયોગ થાય છે. જો કે તેને ગેરન્ટીડ પેઆઉટ ન ગણી શકાય. તેનો આધાર ટ્રસ્ટના પરફોર્મન્સ પર હોય છે. આમાં પણ આંક જેટલો ઊંચો તેટલું વધારે સારુ ગણાય છે.

- LTV (લોન ટુ વેલ્યુ)

LTV કંપનીની એસેટ વેલ્યુની સામે કેટલું દેવુ છે તેનું મૂલ્ય કાઢે છે. અન્ય કોઈપણ બિઝનેસની જેમ આ સંખ્યા જેટલી ઓછી હોય, કંપની તેટલી મજબૂત ગણાય છે.

- NDFC (નેટ ડિસ્ટ્રિબ્યુટેબલ કેશ ફ્લો)

NDFC સૂચવે છે કે કંપની પાસે યુનિટ ધારકોને આપવા માટે કેટલી રકમ બાકી બચી છે. સામાન્ય રીતે બધી જ REITનું માળખું બે સ્તરમાં ગોઠવાયેલું હોય છે. SPV (સ્પેશિયલ પર્પઝ વ્હીકલ) એ REITની સબસિડિયરી ગણાય છે જેની માલિકી કંપનીને હસ્તગત જ હોય છે. મુખ્ય કંપનીની માલિકી ટ્રસ્ટ પાસે હોય છે.

- ઓક્યુપન્સીઃ

ઓક્યુપન્સી રેટ કંપનીના પોર્ટફોલિયોમાં કેટલા સ્ક્વેર ફૂટ જગ્યા બાકી છે તેની ટકાવારી દર્શાવે છે. આ માપદંડ કોઈપણ REITના પરફોર્મન્સ માટે ખૂબ જ મહત્વનો છે. તે દર્શાવે છે કે કંપની તેના યુનિટ ધારકોને પૈસા પરત કરવામાં, ભાડાની કે ડિવિડન્ડની આવક પહોંચડાવામાં કેટલી નિષ્ઠાવાન છે. કંપનીની ઓક્યુપન્સી જેટલી વધારે આવે, તેનો કેશફ્લો તેટલો સ્થાયી ગણાય છે. જો કે કોઈપણ REITની ઓક્યુપન્સી 100 ટકા હોય તેવું શક્ય બનતું નથી.

- કંપનીના પોર્ટફોલિયોમાં વૈવિધ્યઃ

પ્રાઈમ લોકેશનમાં કોઈ સારી પ્રોપર્ટી હોય તો તેનો ઓક્યુપન્સી રેટ ઊંચો રહેશે. બીજી બાજું, પ્રોપર્ટીનો સપ્લાય વધી જશે તો ઓક્યુપન્સી રેટ પણ ઘટશે અને ભાડાની આવક પણ ઘટશે. REIT પાસે એવો જુદી જુદી જગ્યાઓએ વૈવિધ્યસભર પોર્ટફોલિયો હોવો જોઈએ જેથી ભાડૂઆતો માટે ઓવર સપ્લાય ન થાય અને એક જ વિસ્તારમાં કંપનીનું કેન્દ્રીકરણ વધી ન જાય.

- NAV (નેટ એસેટ વેલ્યુ):

NAVએ કોઈપણ REITનું મૂલ્યાંકન કરવાનો શ્રેષ્ઠ રસ્તો છે. તેને સમજવા માટે તેને પ્રતિ શેર બુક વેલ્યુ તરીકે ધારી લો. બધી જ જવાબદારી બાદ પ્રોપર્ટીની માર્કેટ વેલ્યુ કેટલી થાય છે તેના આધારે NAVની ગણતરી થાય છે. આ રકમને પછી જેટલા શેર એલોટ કરવાના બાકી હોય તેની સંખ્યા વડે ભાગવામાં આવે છે. REITના શેરની કિંમત નિશ્ચિત કરવાનો સૌથી શ્રેષ્ઠ રસ્તો NAV છે.

ઘણીવાર, REIT નેટ એસેટ વેલ્યુ કરતા ઉપર કે નીચે ટ્રેડ કરતા હોય છે. જે યુનિટ્સનું ટ્રેડિંગ થયું હોય તેના ડિમાન્ડ અને સપ્લાયને કારણે આવું થાય છે. આવા કેસમાં તમારે NAV અને REITના શેરની કિંમત વચ્ચે અંતર કેટલું આવે છે તેના પર નજર રાખવી પડશે.

- સ્પોન્સરઃ

REITનો સ્પોન્સર મજબૂત હોય તો ઘણા ફાયદા મળે છે. જેમ કે એ બ્રાન્ડની માર્કેટમાં ઓળખ પાક્કી થાય છે, રોકાણકારોને તેમાં વિશ્વાસ બેસે છે, REIT સમયસર ડિલિવરી આપે છે વગેરે. જે સ્પોન્સર્સ પાસે પ્રોપર્ટીના હક હોય તેમને REIT રાઈટ ઓફ ફર્સ્ટ ઓફર (ROFO) આપે છે.

REITમાં રોકાણ કરવા પર કેટલો ટેક્સ લાગે?

યુનિટ હોલ્ડરોને જે કેશ ડિસ્ટ્રિબ્યુટ કરાય છે તેને ત્રણ ભાગમાં વહેંચી શકાયઃ વ્યાજની આવક, ડિવિડન્ડની આવક અને દેવું ચૂકતે કરવું. REITમાં ડિવિડન્ડ સિવાય બાકી બધા પર સરખો જ ટેક્સ લાગે છે. REITમાં ટેક્સ કેવો લાગશે તેનો ઘણો આધાર SPVએ ટેક્સની કઈ પદ્ધતિ પસંદ કરી છે તેના પર પણ છે.

REITને જેટલો ટેક્સ લાગે તેટલો જ ટેક્સ યુનિટ હોલ્ડરોએ પણ ચૂકવવો પડે છે. જે REITને NDFCના વિશાળ હિસ્સા પર ટેક્સ ચૂકવવાનો ન થતો હોય તેઓ રોકાણકારોને વધુ વ્યાજ ચૂકવી શકે છે.

ભારતમાં REITમાં કેવી રીતે ઈન્વેસ્ટ કરશો?

તમે BSE કે NSE કે કોઈ અગ્રણી એક્સચેન્જના ટ્રેડિંગ એકાઉન્ટ્સમાંથી જે રીતે શેર ખરીદો તે જ રીતે તમે REITના યુનિટ ખરીદી શકો છો.

ભારતમાં કઈ કઈ REIT છે?

એમ્બેસી REIT:

આ REITને એમ્બેસી અને બ્લેકસ્ટોન દ્વારા સ્પોન્સર કરવામાં આવે છે. હાલ એરિયાની દૃષ્ટિએ એમ્બેસી એ એશિયાની સૌથી વિશાળ REIT છે. આ ઉપરાંત તે સૌપ્રથમ REIT છે. કંપની પાસે 42.4 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટ જગ્યાની માલિકી છે. કંપની પાસે આઠ ઑફિસ પાર્ક, બે હોટેલ અને 100 મેગાવોટ સોલાર પાવર પ્લાન્ટની માલિકી છે. 31 માર્ચ 2021ના આંકડા મુજબ કંપની એ 32.3 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટ વિસ્તારમાં ઓપરેશન પૂરા કર્યા છે અને તેમનો ઓક્યુપન્સી રેટ 88.9 ટકા જેટલો ઊંચો છે.

તેમનું સૌથી મોટું માર્કેટ બેંગલોર છે જે તેમની મૂડી કિંમતના 72 ટકા જેટલું છે. મુંબઈમાં તેમની એસેટ વેલ્યુ 11 ટકા અને પુણેમાં 10 ટકા જેટલી છે. તેમના ટોચના ત્રણ ભાડુઆત પાસેથી તેમને ભાડાની 39 ટકા આ પ્રવક થાય છે. આ કંપનીનો WALE એટલે કે પ્રોપર્ટી ન વેચાય તો પણ વાંધો ન આવે તે ગાળો 7 વર્ષ જેટલો લાંબો છે. છેલ્લા ત્રણ વર્ષમાં કંપનીના CAGRમાં 12.1 ટકાનો વધારો થયો છે અને રેવન્યુ વધીને રૂ. 2360 કરોડ થઈ ગઈ છે. કંપનીની EBITDAમાં આ જ ગાળામાં 14.1 ટકાનો વધારો થયો છે અને નાણાંકીય વર્ષમાં તે વધીને 1492.9 કરોડ થઈ ગયું હતું.

અન્ય REITથી એમ્બેસીને અલગ પાડતી બાબત એ છે કે તેના પોર્ટફોલિયોમાં 5 ટકા હિસ્સો હોટેલ્સનો છે. જો કામ માટે થઈને લોકો પ્રવાસ કરવાનું ટાળે તો આ સેગમેન્ટમાંથી પણ કંપનીને આવક ચાલુ રહેશે. નાણાંતીય વર્ષ 2021માં કંપનીએ 8.4 મિલિયન સ્ક્વેરફૂટ જગ્યા લીઝ પર આપી હતી જેને કારણે તેને મળતા ભાડાની આવકમાં 13 ટકાનો વધારો થયો છે. આ કારણે કંપનીના NOI ગ્રોથમાં 10થી 15 ટકાનો વધારો થવાની સંભાવના છે.

માઈન્ડસ્પેસ REIT:

આ REITને કે રાહેજા ગૃપ સ્પોન્સર કરી રહ્યું છે. મુંબઈ, પુણે, હૈદ્રાબાદ અને ચેન્નાઈમાં ઓફિસ સ્પેસમાં કંપની સારુ એવું વર્ચસ્વ ધરાવે છે અને કંપની પાસે હાલ ભાડે આપી શકાય તેવી 30.2 મિલિયન સ્ક્વેર ફીટ જગ્યા છે. કંપનીને તેના ટોચના 10 ટકા ભાડૂઆતો પાસેથી ભાડાની 40.3 ટકા આવક થાય છે. કંપનીનો ઓક્યુપન્સી રેટ 84.2 ટકા છે જ્યારે તેનું WALE 6 વર્ષનું છે. છેલ્લા ચાર વર્ષમાં કંપનીની રેવન્યુમાં 8.9 ટકા CAGRનો વધારો થયો છે અને તે હાલ વધીને રૂ. 1629.3 કરોડ થઈ ગઈ છે. નાણાંકીય વર્ષ 2021માં જ તેમાં 5.1 ટકાનો વધારો જોવા મળ્યો હતો.

બ્રૂકફિલ્ડ ઈન્ડિયા REIT:

બ્રૂકફિલ્ડ ઈન્ડિયાએ આ ક્ષેત્રે નવું પર્દાર્પણ કર્યું છે. તેને સ્પોન્સર કરે છે બ્રૂકફિલ્ડ એએમસી જે ભારતનું એક માત્ર સંસ્થા દ્વારા સંચાલિત કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ વ્હીકલ છે. તેમની પાસે મુંબઈ, ગુરુગ્રામ, નોઈડા અને કલકત્તામાં કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી છે. તેમનો શરૂઆતી પોર્ટફોલિયો 14.0 મિલિયન સ્ક્વેરફીટનો હતો અને તેમની પાસે હજુ 8.2 મિલિયન સ્ક્વેરફીટ વધુ જગ્યા એક્વાયર કરવાના હક છે.

તેમની એસેટ વેલ્યુમાં NCR ક્ષેત્રનો ફાળો 56 ટકા જેટલો જંગી છે. કંપની પાસે 91 ટકાની ઓક્યુપન્સી અને 7 વર્ષનો WALE છે.

જો કે કંપની આવક માટે થોડા જ ક્લાયન્ટ્સ પર વધારે આધાર રાખે છે. જેમ કે, એક્સેન્ચર, ટીસીએસ અને કોગ્નિઝન્ટ કંપનીના લીઝ એરિયાના 49 ટકા હિસ્સો ધરાવે છે.

તો પછી કઈ REITમાં ઈન્વેસ્ટ કરવું જોઈએ?

આ ત્રણેય REITનું સંચાલન ટ્રસ્ટ દ્વારા ખૂબ સારી રીતે થઈ રહ્યું છે અને તેમની બેલેન્સશીટ પણ ખાસ્સી મજબૂત છે. લાંબા ગાળે પણ તેમાં ગ્રોથની શક્યતા ઘણી સારી છે. ત્રણેય જુદા જુદા ક્ષેત્રે જુદા જુદા માપદંડમાં સારુ પરફોર્મ કરે છે.

- બ્રૂકફિલ્ટ REIT સૌથી વધુ ડિવિડન્ડ આપે છે અને તેનો ઓક્યુપન્સી રેટ સૌથી ઊંચો છે.

- માઈન્ડસ્પેસ REIT અન્યની સરખામણીએ સૌથી ઊંચુ ટેક્સ ફ્રી ડિસ્ટ્રિબ્યુશન (90 ટકા) કરે છે. તેમનું LTV સૌથી ઓછું (14 ટકા) છે.

- બ્રૂકફિલ્ડ અને એમ્બેસીનું ફોકસ NCR અને બેંગલોર પર છે જ્યારે માઈન્ડસ્પેસ 4 મોટા શહેરોમાં પોતાનું અસ્તિત્વ ધરાવે છે.

REITમાં રોકણ કરતા પહેલા આર્થિક સલાહકારની સાથે વિમર્શ કરવો જોઈએ.

REIT ઈન્ડસ્ટ્રી પર કોવિડની કેવી અસર પડી છે અને ભવિષ્યમાં તેના વિકાસની સંભાવના કેવી છે?

હવે વૈશ્વિક સ્તરે પણ બધી ચીજો પાછી પાટે ચડી રહી છે. અમેરિકા અને એશિયામાં ઑફિસમાં ફરી સ્ટાફની હાજરી વધી રહી છે અને મોટાભાગના લોકોને કોરોનાની રસી મળી ચૂકી છે. જો કે ભારતમાં હાલ થોભો અને રાહ જુઓની સ્થિતિ છે. તાતી જરૂર ન હોય તેના સિવાય હાલ ખરીદદારો નવી ઑફિસ ખરીદવાનું ટાળી રહ્યા છે. આથી છેલ્લા 1.5 વર્ષમાં REITનું પરફોર્મન્સ સ્થાયી રહ્યું છે. જો કે મોટા ભાગની REITએ દેવું રિસ્ટ્રક્ચર કર્યું છે, મૂડી ઊભી કરી છે અને તેમની બેલેન્સશીટ મજબૂત કરી છે.

કોરોના બાદ વર્ક ફ્રોમ હોમ તથા ઑફિસ એમ હાઈબ્રિડ મોડેલ વધુ ચાલે છે અને નજીકના ભવિષ્યમાં તે કામ કરવાની નવી પદ્ધતિ બની રહે તેવી પૂરેપૂરી શક્યતા છે. આ ટ્રેન્ડની સીધી અસર REITને ભાડાની જે આવક થાય છે તેના પર પડશે. ભાડુઆતો નીચા ભાવે ડીલ કરવાની કોશિશ કરશે. આથી આગામી છેલ્લા થોડા વર્ષો સુધી REITની કિંમત સ્થગિત રહે તેવી શક્યતા છે.

જો કે કોરોનાના કપરા કાળમાં પણ ભારતીય REITએ સારુ પરફોર્મ કરવામાં સફળતા મેળવી છે. આ ક્ષેત્રે ટૂંકા ગાળાની નબળાઈને આપણે નજરઅંદાજ ન કરી શકીએ પણ એનો અર્થ એ પણ નથી કે REIT પર પૂર્ણવિરામ મૂકાઈ જશે. લાંબા ગાળે વિચારીએ તો કોમર્શિયલ અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર નવા રંગરૂપમાં પણ સારુ પરફોર્મ કરતું જ રહેશે.

(લેખક ગૌરવ સિંઘવી બ્લુ પેલિકન વેલ્થ મેનેજમેન્ટના ફાયનાન્શિયલ એડવાઈઝર છે.)