હોમ લોન હવે પૂરતી નથી: એફોર્ડેબલ લિન્ડર્સ શા માટે LAP અને MSME તરફ વળ્યા

હોમ લોન હવે પૂરતી નથી: એફોર્ડેબલ લિન્ડર્સ શા માટે પ્રોપર્ટી સામે લોન લઈ રહ્યા છે

નવા ધંધાને વિકસાવવા માટે પ્રોપર્ટી કે ઓફિસ સામે લોન લઈને આગળ વધી રહેલા ઉદ્યોગ સાહસિકો

અમદાવાદઃ ભારતીય પરિવારો ઓફિસો વધુને વધુ વૈકલ્પિક રોકાણો તરફ શિફ્ટ થઈ રહ્યા છે, સંખ્યાબંધ પરિવારેો ઓફિસોની આવકની ૪૦-૪૫ ટકા ફાળવણી અલ્ટરનેટિવ્સ ઇન્વેસ્ટમેન્ટમાં જઈ રહ્યું છે. પ્રાઇવેટ ઇક્વિટી, વેન્ચર કેપિટલ, પ્રાઇવેટ ક્રેડિટ, એઆઈએફ, આરઈઆઈટી અને  ઇન્વેસ્ટમેન્ટ આઈટીના વિવિધ વિકલ્પોમાં રોકાણ કરી રહ્યા છે. હવે તેઓ લાંબા ગાળાની સંપત્તિ નિર્માણ માટેના મુખ્ય માર્ગો તરીકે ઉભરી રહ્યા છે.

એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓના મેેનેજમેન્ટ હેઠળની અસ્ક્યામતોમાં નોન-હાઉસિંગ લોનનો હિસ્સો નાણાંકીય વર્ષ 2020 ૨૧ ટકાથી ઝડપથી વધીને 2026માં ૩૨ ટકા થયો છે. એક ઉધાર લેનાર માટે એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપની એક એવા ધિરાણકર્તા જેવી લાગી શકે છે જેનો સંપર્ક તમે ફક્ત ઘર ખરીદવા અથવા બનાવવા માટે કરો છો. પરંતુ આ કંપનીઓ હવે ઘરોનું ફાઇનાન્સ કરવા ઉપરાંત પણ ઘણું બધું કરી રહી છે. તેઓ મિલકત સામે લોન-લોન અગેન્સ્ટ પ્રોપર્ટી આપી રહ્યા છે અને નાના વ્યવસાયોને ફંડિંગ પૂરું પાડી રહ્યા છે, કારણ કે તેઓ વધુ સારું વળતર કમાવાની સાથે તેમની બુક (ધિરાણ) વધારવાના માર્ગો શોધી રહ્યા છે.

આ બદલાવ એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ ક્ષેત્રના ગણિતોને બદલી રહ્યો છે. સિસ્ટમેટિક્સ રિસર્ચના અહેવાલ મુજબ, એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીની દેખરેખ હેઠળની અસ્ક્યામતોમાં નોન-હાઉસિંગ લોનનો હિસ્સો 2020ના ૨૧ ટકાથી તીવ્રપણે વધીને 2026માં ૩૨ટકા થઈ ગયો છે. પ્રોપર્ટી સામે લોન અને નાના અને મધ્યમ ઉદ્યોગોની લોન આ વ્યૂહરચનાનો વધુને વધુ મહત્વપૂર્ણ ભાગ બની રહી છે.

ધિરાણકર્તાઓ હોમ લોનથી આગળ કેમ વધી રહ્યા છે?

આ આકર્ષણ એકદમ સ્પષ્ટ છે. કારણ કે તેમાં વધુ સારા વ્યાજની આવક થઈ રહી છે. અહેવાલ મુજબ પ્રોપર્ટી સામે લોન અને નાના અને મધ્મય ઉદ્યોગના ઉત્પાદનો સામાન્ય રીતે હાઉસિંગ લોન કરતાં દોઢથી બે ટકા વધુ વ્યાજ અપાવે છે. આ ધિરાણકર્તાઓને તેમની સ્પ્રેડ (નફાનું માર્જિન) અને એકંદર નફાકારકતામાં સુધારો કરવાની તક આપે છે, જોકે આ પ્રોડક્ટ્સમાં વધારાનું ક્રેડિટ રિસ્ક-જોખમ પણ રહેલું છે. અહેવાલમાં જણાવાયું છે કે, અત્યાર સુધી મજબૂત સ્પ્રેડ્સે તે વધારાના જોખમને પહોંચી વળવામાં મદદ કરી છે.

એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ફાઈનાન્સ કંપનીઓ માટે આ વૈવિધ્યકરણ સિંગલ પ્રોડક્ટ પરની નિર્ભરતા પણ ઘટાડે છે. ફક્ત એફોર્ડેબલ હોમ લોન પર સંપૂર્ણ નિર્ભર રહેવાને બદલે, ધિરાણકર્તાઓ મિલકત-સમર્થિત અને નાના વ્યવસાય ધિરાણ આસપાસ બિઝનેસ ઊભો કરવા માટે તેમના હાલના ગ્રાહક સંબંધો, શાખાઓ અને અંડરરાઇટિંગ ક્ષમતાઓનો ઉપયોગ કરી શકે છે.

પ્રોડક્ટ મિક્સમાં આવેલા ફેરફારે ક્ષેત્રની નફાકારકતા પર અર્થપૂર્ણ અસર પાડી છે. સિસ્ટમેટિક્સ અંદાજ લગાવે છે કે એગ્રીગેટ નેટ ઇન્ટરેસ્ટ માર્જિન 2020 ના ૫.૯ ટકાથી વધીને 2026માં ૭.૦ ટકાથયું છે, જ્યારે એસેટ્સ પરનું વળતર (Return on Assets – RoA) તે જ સમયગાળા દરમિયાન ૩.૧% થી વધીને ૪.૭% થયું છે. અહેવાલ વધુ ઉપજ આપતી નોન-હાઉસિંગ પ્રોડક્ટ્સમાં વૈવિધ્યકરણને સેક્ટરના અર્થશાસ્ત્રના વધુને વધુ મહત્વપૂર્ણ ડ્રાઇવર તરીકે ઓળખાવે છે.

આ બાબત ખાસ કરીને ત્યારે સુસંગત બને છે જ્યારે AHFCs એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ લેનારાઓ માટે વધુ સ્પર્ધાનો સામનો કરી રહી હોય. વધુ ઉપજ આપતી પ્રોડક્ટ્સ નફાકારકતાનું રક્ષણ કરવામાં મદદ કરી શકે છે, ભલે સ્પર્ધાને કારણે હાઉસિંગ-લોનના ભાવ પર દબાણ આવે છે. સિસ્ટમેટિક્સ દ્વારા કવર કરાયેલી કંપનીઓમાં, આપ્ટસ વેલ્યુ હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ પાસે સૌથી મજબૂત નોન-હાઉસિંગ ફ્રેન્ચાઇઝીઓમાંથી એક છે. તેનો પોર્ટફોલિયો હાઉસિંગ, LAP અને સ્મોલ-બિઝનેસ લોનમાં વિસ્તરેલો છે, જેમાં નોન-હાઉસિંગ બિઝનેસ આશરે ૧૭-૨૦ ટકાયીલ્ડ જનરેટ કરે છે, જેની સરખામણીમાં હાઉસિંગ લોન માટે આશરે ૧૪-૧૪.૫ ટકા છે. અહેવાલ મુજબ, આ આપ્ટસને આશરે ૧૭% ની સંયુક્ત યીલ્ડ અને આશરે ૧૦ ટકાનું અંદાજિત સરેરાશ NIM આપે છે, જે તેના સાથીદારોમાં સૌથી વધુ છે.

પરંતુ વધુ વળતર સાથે એક શરત પણ છે

LAP અને MSME માં પ્રવેશને માત્ર માર્જિન-વધારવાના વ્યાયામ તરીકે જોઈ શકાય નહીં. આ પ્રોડક્ટ્સ વધારાનું ક્રેડિટ રિસ્ક લાવે છે, જે અંડરરાઇટિંગ અને રિકવરી/કલેક્શનને નિર્ણાયક બનાવે છે. તેથી રોકાણકારો માટે મુખ્ય પ્રશ્ન માત્ર એ નથી કે AHFC આ લોન પર કેટલું કમાઈ શકે છે, પરંતુ તે એ છે કે શું તે તેમને સ્કેલ કરતી વખતે સંપત્તિની ગુણવત્તા જાળવી શકે છે કે નહીં. સિસ્ટમેટિક્સ સેક્ટર પર હકારાત્મક રહે છે, જે લોન વૃદ્ધિ ૨૦% ની આસપાસ રહેવાની સાથે FY૨૯E સુધી ૧૮-૨૩% PAT CAGR નો અંદાજ મૂકે છે. આમ, વ્યાપક વાર્તા હવે માત્ર એ નથી કે ધિરાણકર્તાઓ કેટલા પરવડે તેવા ઘરોને ફાઇનાન્સ કરી શકે છે. તે વધુને વધુ એ વિશે છે કે તેઓ ક્રેડિટ ગુણવત્તા સાથે સમાધાન કર્યા વિના વધુ વળતર આપતો બિઝનેસ બનાવવા માટે હાઉસિંગ, LAP અને MSME ધિરાણને કેટલી અસરકારક રીતે જોડે છે.

પ્રોપર્ટી સામે લોનની સરળ સમજૂતી