અમદાવાદનો બાંધકામ ઉદ્યોગ 15 ટકાના વિકાસદર સાથે નવી ઊંચાઈએ

અમદાવાદમાં રેસિડેન્શિયલ અને કોમર્શિયલ બંને પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડ વધી

ઈન્વેન્ટરી ઘટતા બિલ્ડર લોબીએ રાહતનો શ્વાસ લીધો

સરકારનો સપોર્ટ મળે તો વધુ વેગથી વિકસી શકે અમદાવાદનું રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર

અમદાવાદ, સુરત, રાજકોટ,વડોદરા, જામનગર, ભાવનગર અને ગાંધીનગર તમામમાં પ્રોપર્ટી માર્કેટને જોઈએ તો અમદાવાદના માર્કેટમાં દર વર્ષે 15થી 20 ટકાનો ગ્રોથ જોવા મળી રહ્યો છે. ક્રેડાઈ ગાહેડના પ્રમુખ તેજશ જોશીનું કહેવું છે “અમદાવાદમાં લેન્ડ માર્કેટ અને રેસિડેન્શિયલ તથા કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીની અને તેમાંય ખાસ કરીને રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડ સારી છે. ગાંધીનગર અમદાવાદ સાથે કનેક્ટેડ હોવાથી બંને શહેરોમાં વન બેડરૂમ, ટુ બેડરૂમ અને થ્રી બેડરૂમ કે પછી પ્રીમિયમ એપાર્ટમેન્ટ અને બંગલોની તથા પ્લોટિંગની સુપર્બ ડીમાન્ડ છે. તેની સાથે લીઝિંગ(પ્રોપર્ટી ભાડે આપવા)ની ડીમાન્ડ પણ સોલીડ ચાલી રહી છે.” ગાંધીનગરમાં ગિફ્ટ સિટી થયું હોવાથી અમદાવાદ અને ગાંધીનગર તરફ ભારતભરમાંથી માઈગ્રેશન સારું થઈ રહ્યું છે. અમદાવાદ ઔદ્યોગિક વિકાસનું સેન્ટર છે. તેથી દેશના દરેક શહેરોમાંથી લોકો અમદાવાદ તરફ આવી રહ્યા છે. તેને પરિણામે પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડ સારી છે.

ગિફ્ટ સિટીને કારણે અમદાવાદમાં માઈગ્રેશન વધ્યુંઃ

ગિફ્ટ સિટીનો પ્રોજેક્ટ આવતા અમદાવાદ ગાંધીનગર સાથે કનેક્ટ થઈ ગયું છે. ઇન્ફોર્મેશન ટેકનોલોજી આવી છે. ગુજરાતે નવી આઈટી પોલીસીની જાહેરાત કરી છે. તેથી વૈષ્ણોદેવી પાસે નિરમા યુનિવર્સિટીની પાછળ ગણેશ હાઉસિંગનો ત્રણ લાખ વારમાં આઈ.ટી. SEZ આવી રહ્યો છે. નોકરી અર્થે નવા નવા લોકો અમદાવાદમાં આવી રહ્યા છે. પરિણામે અમદાવાદમાં પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડને વેગ મળ્યો છે. વૈષ્ણોદેવીથી સર્કલથી આગળ સરગાસણ, અડાલજ તથા ગાંધીનગરના વિસ્તારોમાં અમદાવાદના શેલા, શીલજમાં પણ રહેઠાણ અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝ બંનેના પ્રોજેક્ટ્સ આવી રહ્યા છે. નવા જોબ લેનારાઓ અને ઉત્તર ગુજરાતના લોકો માટે આ બધાં વિસ્તારો સેન્ટરમાં આવે છે. અમદાવાદમાં નોકરી લેનારા ભાડે રહેવાને બદલે પોતાનો ફ્લેટ લેવાનું પસંદ કરી રહ્યા છે. આ વિસ્તારોમાં કલોલ મહેસાણાના લોકોની પણ તેમાં લેવાલી જોવા મળી રહી છે. અમદાવાદના ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને કારણે પ્રોપર્ટી ડેવલપમેન્ટ સેક્ટરને સારો ફાયદો થયો છે. તેની સાથે લીઝિંગના એટલે કે પ્રોપર્ટી ભાડે આપવાની ઘણી ડીલ ફાઈનલ થઈ રહી છે.

હવે વધુ લોકો કરી રહ્યા છે ઘર લેવાનું સાહસઃ

ભારતમાં સેન્ટિમેન્ટ પર બજાર વધુ ચાલે છે. હાઉસિંગ લોનના રેટ તળિયે છે. તેથી ઘર ખરીદી લેવા માટે ફાઈનાન્સ મેળવી સાહસ કરવાનું લોકો પસંદ કરી રહ્યા છે. એફોર્ડેબલ હાઉસિંગના નવા પ્રોજેક્ટ્સ લાવવામાં આવ્યા છે. તેથી અમદાવાદમાં સ્લમ વિસ્તારો ઘટ્યા છે અને શહેરની સુન્દરતા વધી રહી છે. શહેરના પ્રોપર્ટી માર્કેટનો ગ્રોથ જોવા મળી રહ્યો છે. આ રહ્યો તેનો બોલતા પુરાવો. નવો પ્રોજેક્ટ નાખવામાં આવે અને તે પ્રોજેક્ટ પૂરો થાય ત્યાં સુધીમાં 65થી 70 ટકા યુનિટ્સ તો વેચાઈ જ જાય છે. તેથી ઇન્વેટરી છે, તે પણ વેચાઈ રહી છે. તેમાં વળી બહારથી આવનારા લોકો વધી રહ્યા હોવાથી ચાર વર્ષમાં અમદાવાદની વસતિ 1 કરોડને આંબી જાય તેવી ગણતરી છે. તે પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડને સપોર્ટ કરશે. આગામી 25 વર્ષના સરકારના પ્લાનિંગને માની લઈએ તો ભારતની 50 ટકા પ્રજા શહેરી વિસ્તારોમાં વસતી હશે. તેથી પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડ રહેશે જ રહેશે.

કોરોના પછી ઇન્વેન્ટરી પણ ધીમી ગતિએ ઘટી, કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં મોટી તેજી આવી શકેઃ

કોરોના પછીના પ્રોપર્ટી માર્કેટની વાત કરવામાં આવે તો આરંભમાં સેલરી કટ અને જોબ લૉસને કારણે કોમર્શિયલ અને રેસિડેન્શિયલ મિલકતના સોદાઓ રદ થયા હતા. શિવરંજની નેહરુ નગર વચ્ચેની એક સ્કીમમાં 20 ફ્લેટના સોદા રદ થયા હતા. તેને પરિણામે અમદાવાદના પાંજરાપોળ વિસ્તારના કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના પ્રોજેક્ટને પણ રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટીના પ્રોજેક્ટમાં રૂપાંતરિત કરવા પડ્યા હતા. આ ગાળામાં બિલ્ડરોએ કસ્ટમર્સ સાથેના એગ્રીમેન્ટ કેન્સલ પણ કર્યા હતા. પરંતુ ત્યારબાદ પોતાની મિલકતનું મહત્વ લોકોને સમજાયું. સંયુક્ત પરિવારમાં રહેનારાઓ અલગ ઘર લઈને પોતાનું ઘર બનાવતા થયા છે. બીજું, લોકો પ્રોપર્ટીને અપગ્રેડ કરતાં થયા છે. બે બેડરૂમ વાળા ઘરમાં રહેનારાઓ ત્રણ બેડરૂમવાળા ઘર લેતા થયા. તેથી માર્કેટ બાઉન્સ બેક થયું. રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટીના વેચાણ વધી ગયા. ભાવ નીચા ન આવતા પ્રોપર્ટી માર્કેટના ભાવ તૂટવાની કસ્ટમર્સની આશા ઠગારી સાબિત થઈ છે. તેથી વેઈટ એન્ડ વૉચવાળાએ પણ પ્રોપર્ટી ખરીદવાની શરૂ કરી દીધી. પરિણામે પ્રોપર્ટી માર્કેટને સપોર્ટ મળી ગયો છે. ભાવ ઘટવાની લોકોની આશા તૂટતા નીકળેલી લેવાલીને પરિણામે ડેવલપર્સ પાસેની ઇન્વેન્ટરી (વણવેચાયેલા ફ્લેટ્સ અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝ) ઓછી થઈ ગઈ. તદુપરાંત લોકોએ તેમની પાસે હતા તેનાથી મોટા ઘર ખરીદવાની શરૂઆત કરી. તેમાંય વેપારમાં પૈસો નાખીને તેમાંથી વધુ કમાવાની આશા રાખતા વેપારીઓએ પણ આ વખતે પ્રોપર્ટી ખરીદી લેવાનું વલણ રાખ્યું છે. ભાડાંની મિલકતમાં રહેવાને બદલે પોતાની પ્રોપર્ટી બનાવી લેવાનું પસંદ કર્યું છે. તેથી પણ રેસિડન્સ પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડ વધી છે.

ઉલ્લેખનીય છે કે પ્રોપર્ટીના ભાવ યથાવત રહેતા પણ લેવાલીને વેગ મળ્યો છે. જૂના મકાનોમાં પાર્કિંગની સમસ્યા રહેતી હોવાથી પણ લોકો પાર્કિંગની સુવિધા ધરાવતા નવા ફ્લેટ્સમાં રહેવા ગયા છે. કોમર્શિયલમાં પણ પાર્કિંગની સુવિધા સાથેની પ્રોપર્ટી પસંદ કરનારાઓ વધી રહ્યા છે. અમ્યુકોની પાર્કિંગની નવી આવનારી સંભવિત પોલીસીને કારણે રોડ પર પાર્ક કરનારાઓ પાસે દર મહિને ચાર્જ લેવામાં આવે તે પહેલા જ પાર્કિંગની સુવિધાવાળા મકાન લેવાનું અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી લેવાનું વલણ વધી ગયું છે.

વિરલ શાહ પ્રમોટર,સન બિલ્ડકોન

સન બિલ્ડકોનના પ્રમોટર વિરલ શાહ જણાવે છે, "કોમર્શિયલમાં ઓફિસ થોડી ઘણી વેચાઈ રહી છે. શોરૂમ્સનું વેચાણ બહુ જ ઓછુ છે. રિટેઈલ પોર્શનમાં વેચાણ બહુ ધીમુ છે. રિટેલમાં ઓનલાઈન ઘણું આવી રહ્યું હોવાથી પ્રતિસ્પર્ધા નડી રહી છે. લોકો શો રૂમ કે મોલમાં ખરીદી કરતા ગભરાઈ રહ્યા છે. તેના કારણે રિટેલમાં લેવાલી ઓછી છે. રિટેલ સેગમેન્ટમાં ઈન્વેસ્ટ કરનારાઓની ભાડાની આવક પણ ઘટી ગઈ છે."

બીજી તરફ લીઝ પર શોપ્સ લઈને માર્કેટમાં

આવનારી કંપનીઓ હવે ફ્રેન્ચા ઈઝી ના ફોર્મેટને

અનુસરતી થઈ છે. ભાડાંના બર્ડન ઓછું કરીને તેમની રેવન્યુ વધારવા માગે છે. શો રૂમ્સની પ્રોપર્ટી ઉપરાંત ફર્નિ ચરની કોસ્ટ પણ આવતી હતી. તેને કારણે રિટેઈલ માટેની પ્રોપર્ટીમાં ઇન્વેસ્ટ કરનારાઓ પણ ઉત્સુક નથી. તેઓ રિટેઈલ માટેની પ્રોપર્ટીમાં ઇન્વેસ્ટ કરવા તૈયાર

નથી. તેમને ફિ ક્સ આવક થતી નથી. તેમાં રિટેઈલ વેચાણ માટેના સ્ટોક સિવાયના બધાં ખર્ચ પણ હવે પ્રોપર્ટી ઓનરને નામે થાય છે. ફર્નિચર કરાવવાની પણ કોસ્ટ છે. આમ તેમણે કોસ્ટ કટિંગનો લાભ મેળવવાનું વલણ અપનાવ્યું છે. તેથી રિટેઈલ પ્રોપર્ટીમાં ઇન્વેસ્ટ કરનારાઓ ફાર્મ હાઉસ કે વી ક એન્ડ હો મ લેવા માટે તૈયાર

થવા માંડ્યા છે. સ્પેર મની હોય તેઓ ફાર્મ હાઉસ કે પ્લોટિંગની સ્કીમોમાં રોકાણ કરી દે છે. પ્લોટ ની સ્કીમમાં દોઢ બે વરસે વળતર મળે છે. તેથી તેઓ પ્લોટિંગ તરફ ફંટાયા છે.

વિરલ શાહ કહે છે, “68 ગામની જૂના પ્લોટિંગની સ્કીમ અત્યારે ખાસ્સી લાઈમલાઈટમાં આવી ગઈ છે.અઠસઠ ગામમાં ફાર્મ હાઉસ કરવા માટે 4000 મીટરથી નાના પ્લોટ ની સ્કીમના પ્લા ન પાસ થતી નથી. તેની કોસ્ટ બહુ જ ઊંચી આવે છે. તેટલું ઇન્વેસ્ટ કરનારા ઓછા છે. મિનિમમ એક એકર જમીનના પ્લા ન જ પાસ થાય છે. એક એકર બધાંને પોષાય નહિ. 1000, 1500 વારની જૂની સ્કીમો લાઈમલાઈટમાં આવી ગઈ છે. તેના ચોરસમીટરના ભાવ રૂ. 5000થી વધીને રૂ. 18000 સુધી પહો ચી ગયા છે. આ નાના પ્લોટ ના ઘણાં લેવાલ મળી શકે છે. તેથી જૂની સ્કીમના રિસે લમાં મળતા પ્લોટ્સમાં ઇન્વેસ્ટ કરવા માટે રિટેઈલર્સ દોડી રહ્યા છે.”

તેજશ જોશી પ્રમુખ,ક્રેડાઈ ગાહેડ

કોરોનાને કારણે ટૂકાગાળા માટે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીની ડિમાન્ડ ઓછી થઈ ગઈ હતી. વર્ક ફ્રોમ હોમના કોન્સેપ્ટને કારણે તેની ડિમાન્ડ પર અવળી અસર આવી છે. છતાં કોમર્શિયલની ડીમાન્ડ ઘટી છતાં ભાવ સાવ તૂટી ગયા નથી. કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં રિટાયર્ડ થયેલા વર્ગે તેમાં રોકાણ કરી લીધા. તેમને તેમાં 6 ટકાના વ્યાજ દરથી વધુ વળતર છૂટવાની તક તેમને દેખાઈ તેથી તેમણ તેમાં થોડું રોકાણ કર્યું તેથી કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીનું માર્કેટ ટકી ગયું. આ સંદર્ભે વાત કરતા તેજશ જોશી કહે છે કે, “હવે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં જોરદાર તેજી આવવાની શક્યતા છે. જૂના કોમર્શિયલ બિલ્ડિંગ્સમાં પણ પાર્કિંગની સુવિધા નથી. તેથી આવનારા બે વરસમાં કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં જોરદાર તેજી આવવાની સંભાવના રહેલી છે.”

આ વાતનો પડઘો પાડતા અમી કોર્પોરેશનના મેનેજિંગ ડિરેક્ટર ધ્રુવ પટેલ કહે છે, “કોમર્શિયલમાં છેલ્લા બે વર્ષમાં કોઈ નવા પ્રોજેક્ટ આવ્યા જ નથી. તેમાં ઇન્વેન્ટરી ઓછી થઈ ગઈ છે. રિટેઈલ એક્ટિવિટી ચાલતી જ નથી. ઓફિસમાં એક્સપાન્સન અટકી

ધ્રુવ પટેલ મેનેજિંગ પાર્ટનર,અમી કોર્પોરેશન

ગયા હોવાથી નવા પ્રોજેક્ટ આવ્યા નહોતા. કોરોનાનો ભય ઓછો થતાં એક્સપાન્સન કરનારાઓ અને નવા સાહસ કરનારાઓ આગળ આવશે. તેથી નવા લોન્ચ પણ આવશે અને નવી ડિમાન્ડ પણ આવશે. પરિણામે એક વર્ષમાં કોમર્શિયલમાં સારામાં સારી તેજી જોવા મળી શકે છે. સાથે સાથે તેના પ્રાઈઝ લેવલ પણ અપ જવાની સંભાવના છે. ધંધો જેટલો નોર્મલ થવા માંડશે તેટલી જ વધુ ડિમાન્ડ નીકળશે.”

હવે વધી શકે છે પ્રોપર્ટીના ભાવઃ

રેસિડેન્શિયલ કે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના ભાવ ભલે એટલા ન વધ્યા હોય પણ જમીનની કિંમતમાં વધારો જોવા મળ્યો છે. પરિણામે રેસિડેન્શિયલ કે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના ભાવ હવે વધારો જોવા મળી શકે છે. તેનું કારણ છે રૉ મટિરિયલના સતત વધી રહેલા ભાવ. સિમેન્ટ અને સ્ટીલના ભાવ સતત ઊંચા જઈ રહ્યા છે. તેથી કન્સ્ટ્રક્શન કોસ્ટ વધી રહી છે. તેજશ જોશી કહે છે, “રો મટિરિયલના ઉત્પાદકો આર્ટિફિશિયલ ભાવ વધારો કરી રહ્યા છે. તેથી બાંધકામ ઉદ્યોગને અસર કરતાં તમામ રૉ મટિરિયલના ભાવને કંટ્રોલ કરવા માટે એક ઓથોરિટી હોવી જોઈએ. તેમાય ખાસ કરીને સ્ટીલ, સિમેન્ટ અને બ્રિક્સના ઉત્પાદકો પર ભાવનું નિયંત્રણ રાખવા માટે ઓથોરિટીની નિમણૂક થવી જરૂરી છે. તેમાં કોસ્ટની સમસ્યા નડે છે. પ્રોપર્ટીના સોદા થઈ ગયા પછી રૉ મટિરિયલના ભાવમાં આવેલા વધારાને બિલ્ડર પોતાને માથે લઈ લે છે. પરંતુ હવે તે અઘરું પડી રહ્યું છે.” ડેવલપરના માર્જિન ખવાઈ જાય તે પૂર્વે સરકાર આ મુદ્દે પગલાં લે તેવી ડેવલપર્સની અપેક્ષા છે. આ અંગે ક્રેડાઈ ગાહેડ અમદાવાદે સરકારને પણ રજૂઆત પણ કરેલી છે. રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી બિલ્ડરને કંટ્રોલ કરે છે. તેમ બ્રિક્સ, સ્ટીલ અને સિમેન્ટના ઉત્પાદકો કાર્ટેલ કરીને ભાવ વધારીને ડેવલપર્સની તકલીફ વધારી રહ્યા છે તે કંટ્રોલ કરવું જરૂરી છે.

સરકાર પ્રોપર્ટીના પ્રોજેક્ટ્સ વહેલા મંજૂર કરી આપેઃ

જમીન ખરીદ્યા પછી રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબર આવતા વચ્ચે 10થી 12 મહિનાનો ગાળો લાગે છે. આ પ્રક્રિયાના ગાળો બેથી ત્રણ મહિના જ થઈ જાય તે જરૂરી છે. આ મંજૂરી આવવાની પ્રક્રિયાનો સમય ઓછો કરવા માટે સરકાર કાચી એન્ટ્રી પડે અને પાકી એન્ટ્રી પડતાં દોઢ મહિનો થાય છે. આ ગાળામાં પ્રોજેક્ટ માટેની ફાઈલ રેરા-રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરીટી લઈ લે તો સમયગાળો ઘટી શકે છે. હવે તો પ્રી-કાસ્ટની ટેક્નોલોજી આવી છે. આ ટેક્નોલોજીને કારણે પોણા બે વર્ષમાં પૂરો થતો પ્રોજેક્ટ બાર જ મહિનામાં પૂરો થઈ જાય છે. અમદાવાદમાં ગણેશ હાઉસિંગ અમદાવાદમાં પ્રીકાસ્ટની ટેક્નોલોજીનો ઉપયોગ કરીને પ્રોજેક્ટ કરી રહ્યો છે. અર્બન એપ કરીને તેનો પ્લાન્ટ બાવળામાં લાગી ગયો છે. પ્રીકાસ્ટને કારણે જે સ્કાયસ્ક્રેપર્સના પ્રોજેક્ટ પૂરા કરતાં ચાર પાંચ વર્ષ લાગી જાય છે તે પ્રોજેક્ટ બે જ વર્ષમાં બની જશે. સ્કાયસ્ક્રેપર્સમાં હાઈગ્રેડ સ્ટીલ વપરાતું નથી, પણ હાઈગ્રેડ સ્ટીલ તરીકે ચાઈનીઝ સ્ટીલ ખરીદીને હાઈ ગ્રેડ સ્ટીલ તરીકે ઓળખાવીને કામ કરી લે છે તેવો આક્ષેપ થાય છે. પરંતુ રેરા હેઠળ જે કહેવાય છે તે જ બિલ્ડરો ડેવલપર્સ આપતા થયા છે.તેઓ સ્ટીલ અને સિમેન્ટમાં કોમ્પ્રોમાઈઝ ન કરતાં હોવાનું જોવા મળે છે. હવે સ્ટ્રક્ચરલ એન્જિનિયર્સને માથે આ જવાબદારી આવતી હોવાથી તેઓ કોમ્પ્રોમાઈઝ ન કરવાનું વલણ ધરાવતા થયા છે.

તેજશ જોશી કહે છે, “વર્તમાન કાયદાઓને કારણે બિલ્ડરને તથા તેની નેક્સ્ટ જનરેશનને પણ ભોગવવાનું આવતુ હોવાથી હવે તેમાં કોમ્પ્રોમાઈઝ કરવાનું વલણ ઘટી જશે.” આજે પ્રોજેક્ટ મોનિટરિંગ પણ પહેલા કરતાં વધુ સંગીન રીતે થાય છે. પ્રોજેક્ટ મેનેજમેન્ટ સર્વિસ અલગથી એપોઈન્ટ કરવામાં આવે છે. બિલ્ડર, કોન્ટ્રાક્ટર અને પ્રોજેક્ટ મેનેજમેન્ટ સર્વિસ ત્રણેય વચ્ચે કરાર થાય છે. તેથી કોઈપણ જગ્યાએ બાંધકામમાં કોમ્પ્રોમાઈસ ન કરવામાં આવે તેવી વ્યવસ્થા કરવામાં આવી રહી છે.

કન્સ્ટ્રક્શન ઇન્ડસ્ટ્રી પાસે સ્કીલ્ડ મેનપાવર માંડ 20 ટકા છે. તેથી ક્રેડાઈ સ્કીલિંગ માટે સેપ્ટ સાથે કરાર કરી રહ્યા છે. સ્કીલ ડેવલપ કરવા માટે સેપ્ટના પ્રોફેસર્સ સાઈટ પર આવીન તમને તાલીમ આપે તેવી ક્રેડાઈ ઇન્ડિયા ઝુંબેશ ચલાવી રહ્યું છે. અમદાવાદ અને ગુજરાત ક્રેડાઈ પણ આ દિશામાં કામ કરી રહ્યું છે. જોકે હજી ટીપી-ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ ફાઈનલ થયા પછી સરકાર રોડ, રસ્તા અને ગટરની સુવિધા પૂરી પાડી છે કે નહિ તેના પર પર રેરાએ નજર રાખીને સરકારના સંબંધિત વિભાગોને પીનલાઈઝ કરવા જોઈએ. તેમ ન થતુ હોવાથી બિલ્ડર્સના પ્લાન વિલંબમાં પડે છે. તેને માટે બિલ્ડર્સને દંડવામાં આવે છે. એન્વાયર્નમેન્ટનું પણ ધ્યાન આપવામાં આવે છે. પર્યાવરણને ઓછું ડેમેજ કરે તેવા મકાનો બનાવવા માટે પણ રેટિંગ આપવામાં આવે છે. બિલ્ડર્સ અને ડેવલપર્સ તેનું પણ ધ્યાન રાખતા થયા છે.

ટર્નકી ધોરણે આખા પ્રોજેક્ટ લઈ લેતી બ્રોકરેજ કંપની

ડિજિટલ એડથી બિલ્ડરને ખાસ્સો ફાયદો થઈ રહ્યો છે. પ્રીન્ટ મિડિયાની જાહેરાત પર કરવા પડતા ખર્ચ કરતાં ઓછો ખર્ચ કરવો પડી રહ્યો છે. ડિજિટલ યુગ છે. પ્રોજેક્ટ પણ ઓનલાઈન લોન્ચ કરવાનું ચાલે જ છે. ડિજિટલ કેમ્પેઈન તરફ વધુ વળી રહ્યા છે. મોટી કંપનીઓ ઇલેક્ટ્રોનિક મિડિયા માટે મોટું બજેટ ફાળવતા થયા છે. પ્રોપર્ટી સેલિંગને પણ તેનો ખાસ્સો ફાયદો મળ્યો છે. તેને કેવું મકાન કે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી મળવાની છે તે જોઈ શકે છે. બ્રોકર્સ ચેઈનથી માંડીને કસ્ટમર્સ દરેક સુધી તે મટિરિયલ પહોંચી જાય છે. રેસિડન્ટમાં પણ બ્રોકર્સ વધી ગયા છે. તેઓ આખી સ્કીમને સ્કીમ લઈને તેનું માર્કેટિંગ કરતાં થઈ ગયા છે. છેલ્લા ચાર પાંચ વર્ષથી આ ફેરફાર આવ્યો છે. આખા પ્રોજેક્ટને ટર્ન કી બેઝ પર લઈ લેવાનું કામ કમલ વાટલિયા અને કેતન વાટલિયા કરી રહ્યા છે. તેઓ જ તેમની માર્કેટિંગની ટીમ નક્કી કરી દે છે. તેમને માત્ર બ્રોકરેજથી જ રસ હોય છે. તેમાં અપવાદરૂપ કિસ્સામાં બ્રોકરેજ આપતા નથી.

ઓનલાઈન બિઝનેસ વધતાં વેરહાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ્સમાં લેવાલી

કોરોનાને કારણે લોકડાઉન આવતા ઓનલાઈન બિઝનેસ ચાલુ થયા તેથી વેરહાઉસિંગના પ્રોજેક્ટ્સને બહુ જ સારો પ્રતિભાવ મળ્યો છે. ચાંગોદર અને સાણંદમાં વેરહાઉસિંગની ડીમાન્ડ ખાસ્સી વધી છે. તેમાં ખાસ્સું ઇન્વેસ્ટમેન્ટ આવ્યું છે. એમેઝોન સહિતની ઓનલાઈન કંપનીઓના વેરહાઉસ આવતા વેરાહાઉસિંગની ખાસ્સી ડીમાન્ડ વધી છે. કોમોડિટીના વેરહાઉસની ડિમાન્ડ પણ ખાસ્સી વધી ગઈ છે. ગુજરાતમાં આઈ.ટી. એસઈઝેડ નેશનલ નોર્મ્સ પ્રમાણે બનતા આવ્યા છે. બીજું, હમણાં ગુજરાત સરકારે ઇન્ફોર્મેશન ટેક્નોલોજી માટેની નવી પોલીસી જાહેર કરી છે. તેને કારણે અમદાવાદમાં નવા આઈટી પ્રોજેક્ટ્સ આવી રહ્યો છે. વૈષ્ણોદેવી સર્કલના વિસ્તારમાં આઈ.ટી. SEZ તૈયાર થઈ રહ્યા છે. નિરમા યુનિવર્સિટીની પાછળ ત્રાગડ વિસ્તારમાં આઈ.ટી. એસઈઝેડ આવી રહ્યો છે. આમ તમામ ક્ષેત્રમાં ઇન્વેસ્ટમેન્ટ આવી જ રહ્યા છે.

સરકારની નીતિથી બાંધકામ ઉદ્યોગની પરેશાની

ગુજરાતમાં ફાયર સેફ્ટી અંગેના વર્તમાન નિયમોમાં તો ૨૦૦૦ વાર સુધીના પ્લોટને ડેવલપ કરવા પરવડે તેમ નથી. સરકારે તેમાં ફેરફાર કરી આપવો જોઈએ. પ્રોપર્ટી ડેવલપ કરવા માટેના GDCRના માધ્યમથી નક્કી કરવામાં આવેલા નિયમો અને ફાયર સેફ્ટી માટેના નિયમોમાં તફાવત હોવાથી પંદર મીટર સુધીની ઊંચાઈના મકાનોમાં ચઢવા અને ઉતરવાની બે સીડી-સ્ટેરકેસ બનાવવી પડે છે. પરિણામે આ પ્રોજેક્ટ્સ આર્થિક રીતે પરવડે તેમ જ નથી. બિલ્ડર કે ડેવલપર ૨૦૦૦ મીટર સુધીના પ્લોટમાં તો આ રીતે બે પગથિયા કે સીડી બનાવીને પ્રોજેક્ટ તૈયાર કરે તો ૫૦ વત્તા ૫૦ મળીને 100 મીટરની જગ્યા વપરાઈ જાય છે. તેથી પ્રોજેક્ટ વાયેબલ (આર્થિક રીતે પરવડે તેવો) રહેતો નથી. ૨૦૦૦ મીટરથી મોટા પ્લોટમાં જ તે શક્ય છે. વિવાન ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રાઈવેટ લિમિટેડના પ્રમોટર તેજશ જોશીનું કહેવું છે, “ફાયર પોલીસી અને સરકારી ઠરાવ વચ્ચેની વિસંગતતા દૂર કરવી જોઈએ. ૫૦૦ મીટરથી મોટી ફ્લોર સ્પેસમાં જ બે સ્ટેરકેસ આપવા શક્ય હોવાની વાસ્તવિકતા સરકારે સમજવી જોઈએ. ફાયર સેફ્ટીની પોલીસી ને જીડીસીઆર વચ્ચે વિસંગતતા ન રહે તે જોવાની જવાબદારી સરકારની છે.”

GDCR મુજબ જ ડેવલપ કરાતી પ્રોપર્ટીમાં માર્જિન, સ્ટેયરકેસ, રેમ્પ, બિલ્ડિંગની હાઈટ અને પેસેજ અંગેના નિયમો રાખવા જોઈએ. બિલ્ડિંગ યુઝની પરમિશન આપવા માટેના નિયમો પણ જીડીસીઆર પ્રમાણેના જ રાખવા જોઈએ. પંદર મીટર સુધીની ઊંચાઈવાળા કોમર્શિયલ કોમ્પ્લેક્સમાં કોચિંગ ક્લાસિસ અને હોસ્પિટલ ન જ થાય તેવો આગ્રહ રાખવામાં આવ્યો છે. આ બાબતમાં પણ જીડીસીઆરમાં કરવામાં આવેલી જોગવાઈ મુજબનો નિયમ કરવા જોઈએ. કોમર્શિયલ બિલ્ડિંગ અંગેના નિયમો અને હોસ્પિટલ, બેન્ક્વેટ અને કોચિંગ ક્લાસ માટેના નિયમો એક સમાન ન હોવાથી કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝ ડેવલપ કરવામાં અવરોધ આવી રહ્યો છે.

GDCR પ્રમાણેના ધોરણો અને ફાયર સેફ્ટી અંગેના નિયમો પ્રમાણે અલગ અલગ ધોરણો નક્કી કરવામાં આવ્યા છે. આ રહ્યા તેના ઉદાહરણ. નોર્મલ કોમશયલ બિલ્ડિંગ માટે છ ફૂટનો પેસેજ રાખવાનો નિયમ છે. પરંતુ હોસ્પિટલ કરવા માટે આઠ ફૂટનો પેસેજ રાખવાનો હોય છે. હોસ્પિટલ, બેન્ક્વેટ અને કોચિંગ ક્લાસ માટેના પેસેજ અંગેના પેરામીટર્સ અલગ અલગ રાખવામાં આવ્યા હોવાથી ડેવલપર્સને તકલીફ પડી રહી છે. મકાન બનાવવાનો આરંભ કરે ત્યારે તેને ખબર જ નથી હોતી કે ખરીદનાર હોસ્પિટલવાળો હશે કે બેન્ક્વેટ કે કોચિંગ ક્લાસવાાળો હશે. બેન્ક્વેટ પહેલા મજલા પર હોય અને બિલ્ડિંગના હાઈટ ૧૦ મીટર કરતાં ઓછી હોય તેવા બિલ્ડિંગમાં સ્ટેરકેસની જરૂરિયાત દર્શાવવામાં આવેલી છે. પરંતું GDCR પ્રમાણે તે જરૂરી નથી. આ પ્રકારના પરસ્પર વિરોધી નિયમો દૂર કરવા જોઈએ. હોસ્પિટલમાં આગ લાગવાના બનેલા બનાવોને પરિણામે સરકારે આ નિયમો કર્યા છે. પરંતુ હોસ્પિટલમાં આગ લાગવાના કિસ્સાઓ જૂના મકાનોમાં જ વધુ બન્યા છે. નવા મકાનો માટે તેને ધોરણે સ્ટાન્ડર્ડ નક્કી કરવામાં આવે તે ઉચિત નથી.

30 મીટરથી વધુ ઊંચાઈની હોટલ અને ગેસ્ટ હાઉસ માટેના સાઈડ રોડ ૭.૫ મીટરના હોય તેવો આગ્રહ રાખવામાં આવ્યો છે. આ માગણી GDCRમાં કરવામાં આવેલી જોગવાઈથી વિપરીત છે. આ જોગવાઈ સુધારીને GDCR મુજબ રોડવિડ્થ કરી દેવી જોઈએ. આજે ફાયર એક્ટના ધોરણો મુજબ બાંધકામ ન કર્યું હોય તો એન.ઓ.સી. પણ મળતી નથી. બિલ્ડિંગ યુઝની પરમિશન ન ધરાવતા જૂના બિલ્ડિંગોમાં જ આગ લાગવાની વધુ દુર્ઘટનાઓ બની રહી છે. નવી બનતી પ્રોપર્ટીમાં આ પ્રકારની દુર્ઘટનાઓ સામાન્ય રીતે બનતી જોવા મળતી નથી. પ્રોપર્ટી ડેવલપર પાસે સેલ્ફ સટફિેકેશન માગવાનો આગ્રહ રાખવો જોઈએ નહિ. તેનું કારણ આપતા જણાવવામાં આવ્યું છે કે બિલ્ડિંગ પ્લાન લોકલ બોડી મંજૂર કરે છે. તેમ જ ફાયર ઓથોરિટી દ્વારા તમામ ધોરણોની ખરાઈ કરાયા પછી જ ફાયર એન.ઓ.સી. આપવામાં આવે છે. તેથી ડેવલપર પાસે સેલ્ફ સટફિકેશન કરાવવાની જરૂર જ નથી. ફાયર સેફ્ટી માટે કમાન્ડ રૂમ કે સી.સી. ટી.વી. સહિતની વ્યવસ્થા કરવા ડેવલપર્સ તૈયાર છે. પરંતુ અલગથી સેલ્ફ સટફિકેશન કરાવવું અર્થહીન છે.

બિલ્ડિંગમાં કેમ થાય છે આગના અકસ્માત?

ગેજેટ્સનો ઉપયોગ વધે તેમ લોકો લૉડ વધારતા નથી તેથી ફાયર લાગવાના કેસો વધી રહ્યા છે. પરિણામે બિલ્ડરે જે લૉડ આપ્યો તે પછી જે નવા ઉપકરણોના વપરાશ કરવા માંડ્યા તેથી લૉડ વધી જાય છે. તે પ્રમાણે તેમણે વાયરિંગ પણ બદલાવવા પડે છે. આ કર્યા વિના જ તેઓ ઉપકરણો વાપર્યા કરે તો અકસ્માત થયા જ કરે છે. આ માટે ડેવલપર્સ કે બિલ્ડર્સને કોઈ પગલાં ન લેવા જોઈએ.