ટિયર-II શહેરો બન્યા રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સના વિકાસનું નવું સરનામું

ટિયર-II (Tier-II) શહેરો બન્યા રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સના વિકાસનું નવું સરનામું

રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ બનાવતા ડેવલપર્સ હવે ભારતના ટિયર-II (નાના અને મધ્યમ) શહેરો તરફ ઝડપથી વિસ્તરણ કરી રહ્યા છે. તેઓ જોઈ રહ્યા છે કે સુધરતું ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર, ઔદ્યોગિક વિકાસ અને ઘર ખરીદનારાઓની બદલાતી પસંદગીઓ દેશના મેટ્રોપોલિટન (મહાનગરો) બજારોની બહાર વિકાસની નવી તકો ઊભી કરી રહી છે.

આ શહેરોમાં બજારમાં હજુ સેચ્યુરેશન આવ્યું નથી. મહાનગરમાં ગતિ મંદ પડી છે. જમીનના મોટા ટુકડાઓની ઉપલબ્ધતા અને ઘર ખરીદનારાઓની સતત માંગ આ શહેરોને રોકાણ માટે આકર્ષક સ્થળ બનાવી રહી છે. જો કે, જમીન અને બાંધકામના વધતા ખર્ચ પ્રોજેક્ટના આર્થિક ગણિત સામે પડકારો પણ ઊભા કરી રહ્યા છે.

આ સંજોગોમાં ટિયર-II શહેરોમાં ડેવલપર્સના વિસ્તરણ પાછળ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર, પરવડે તેવી કિંમત અને ગ્રાહકોની બદલાતી આકાંક્ષાઓનું શક્તિશાળી સંયોજન કામ કરી રહ્યું છે. એક્સપ્રેસવે, એરપોર્ટ, મેટ્રો રેલ, ઇન્ડસ્ટ્રિયલ કોરિડોર અને ડિજિટલ કનેક્ટિવિટીમાં થયેલા રોકાણોએ ઘણા ટિયર-II શહેરોને ઘર ખરીદનારાઓ માટે આકર્ષક સ્થળોમાં બદલી નાખ્યા છે અને સાથે રોજગારી પણ ઊભી કરી છે. જમીનનો ઓછો ખર્ચ ડેવલપર્સને સ્પર્ધાત્મક ભાવે મોટી અને વધુ સારી આયોજિત સોસાયટીઓ લોન્ચ કરવામાં મદદ કરે છે.

‘ક્રિસિલ ઇન્ટેલિજન્સ’ (Crisil Intelligence) ના જણાવ્યા અનુસાર, ૧૦ મુખ્ય ટિયર-II શહેરોમાં રહેણાંક ઘરોની માંગ નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૦-૨૧ થી ૨૦૨૫-૨૬ (FY26) વચ્ચે ૧૪ ટકાના ચક્રવૃદ્ધિ વાર્ષિક વૃદ્ધિ દર (CAGR) થી વધી છે, જેમાં નાગપુર, કોઈમ્બતુર અને લખનૌમાં માંગની વૃદ્ધિ આશરે ૨૦ ટકા નોંધાઈ છે. કેટલાક રાષ્ટ્રીય સ્તરના ડેવલપર્સે આ બજારોમાં કેવળ ખર્ચના તફાવતના આધારે પ્રવેશવાનું શરૂ કર્યું છે, કારણ કે ટિયર-II શહેરોમાં પ્રોપર્ટીની કિંમત હજુ પણ મેટ્રો શહેરોના સમાન ઘરોની સરખામણીમાં ૪૦ થી ૬૦ ટકા ઓછી છે.

જમીનનો ઓછો ખર્ચ અને શરૂઆતની ઓછી કિંમતો ડેવલપર્સને ટિયર-II બજારોમાં પ્રોફિટ માર્જિન જાળવી રાખવામાં મદદ કરે છે. ડેવલપર્સ ઘણીવાર બાંધકામના જોખમોનું સંચાલન કરીને પ્રીમિયમ અને મિડ-સેગમેન્ટ હાઉસિંગ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને ઊંચું ગ્રોસ માર્જિન મેળવી શકે છે. ‘નેશનલ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપમેન્ટ કાઉન્સિલ’ (NAREDCO) ના પ્રમુખ પ્રવીણ જૈને જણાવ્યું હતું કે, “ટિયર-II શહેરોને હવે ગૌણ બજારો તરીકે જોવામાં આવતા નથી. તેઓ સુધરતા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર, બહેતર કનેક્ટિવિટી, ઔદ્યોગિક વિસ્તરણ અને મહત્વાકાંક્ષી ઘર ખરીદનારાઓના વધતા આધારને કારણે મજબૂત ગ્રોથ સેન્ટર (વિકાસના કેન્દ્રો) તરીકે ઉભરી આવ્યા છે.” જેમ જેમ આર્થિક પ્રવૃત્તિઓ મેટ્રો શહેરોની બહાર ફેલાઈ રહી છે, તેમ આ શહેરોમાં ગુણવત્તાયુક્ત હાઉસિંગ અને કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ્સની માંગ વધી રહી છે.

લખનૌ, ઇન્દોર, જયપુર, કોઈમ્બતુર, ભુવનેશ્વર, નાગપુર, સુરત અને ચંદીગઢ આગામી બે થી ત્રણ વર્ષ દરમિયાન મુખ્ય ગ્રોથ માર્કેટ્સ તરીકે રહેશે. તેમણે ઉમેર્યું કે ડેવલપર્સ આ સ્થળો તરફ વધુ જોઈ રહ્યા છે કારણ કે તે લાંબા ગાળાની માંગ, બજારમાં ઓછી સ્પર્ધા અને આયોજિત શહેરી વિકાસ માટે મોટી તકો પ્રદાન કરે છે.

ડેવલપર્સ આ બજારોમાં જમીનની ખરીદી પણ વધારી રહ્યા છે. અમૃતસરમાં નાણાકીય વર્ષ ૨૦૨૬માં લિસ્ટેડ ડેવલપર્સ દ્વારા ૫૨૦ એકરને આવરી લેતી બે મોટી લેન્ડ ડીલ થઈ હતી. આ વર્ષ દરમિયાન લિસ્ટેડ પ્લેયર્સે વડોદરા, નાગપુર, પાણીપત, મૈસુરુ, રાયપુર અને કોઈમ્બતુરમાં પણ જમીનના સોદા પૂર્ણ કર્યા હતા. ટિયર-II શહેરોની રહેણાંક પ્રોપર્ટીની વાર્તા હવે માત્ર પરવડે તેવી કિંમત પૂરતી સીમિત નથી.

રિયલ એસ્ટેટના મુખ્ય આંકડા (Realty Check):

• ૧૦ મુખ્ય ટિયર-II શહેરોમાં રહેણાંક ઘરોની માંગ નાણાકીય વર્ષ ૨૧ થી નાણાકીય વર્ષ ૨૬ વચ્ચે ૧૪ ટકાના CAGR થી વધી.
• નાગપુર, કોઈમ્બતુર અને લખનૌમાં આ ગાળા દરમિયાન આશરે ૨૦ ટકાની માંગમાં વૃદ્ધિ નોંધાઈ છે.
• લિસ્ટેડ ડેવલપર્સે નાણાકીય વર્ષ ૨૬ માં અમૃતસરમાં ૫૨૦ એકરમાં ફેલાયેલી ૨ જમીનની ડીલ ફાઇનલ કરી છે. વડોદરા, નાગપુર, પાણીપત, મૈસુર, રાયપુર અને કોઈમ્બતુરમાં પણ જમીનની ખરીદી થઈ રહી છે.
• ટિયર-II શહેરોમાં રહેણાંક પ્રોપર્ટી મેટ્રો શહેરો કરતાં ૪૦-૬૦ ટકા સસ્તી છે, જે ડેવલપર્સને આકર્ષિત કરે જ છે.