સોસાયટીની રચના થઈ ગઈ હોવા છતાં બિલ્ડર ખામીઓ માટે જવાબદાર રહેશે

સોસાયટીની રચના થઈ ગઈ હોવા છતાં બિલ્ડર ખામીઓ માટે જવાબદાર રહેશે

મુંબઈની કન્ઝ્યુમર પેનલનો ચુકાદો અન્ય રાજ્યની પેનલમાં રજૂ કરીને દાદ માગવાનું દ્રષ્ટાંત બનશે

સમયમર્યાદાના મુદ્દે, સ્ટેટ કમિશને કરારની કલમ ૭.૪ પર ભરોસો મૂક્યો હતો, જે પાંચ વર્ષની અંદર જોવા મળતી ખામીઓને દૂર કરવાની જોગવાઈ કરતી હતી.

મરિયમ અને તેના પતિ થોમસે મલાડ ઈસ્ટમાં આવેલા ‘રિઝવી સીડર’ પ્રોજેક્ટમાં એક ફ્લેટ બુક કરાવ્યો હતો, જેનું નિર્માણ રિઝવી એસ્ટેટ્સ એન્ડ હોટેલ્સ પ્રાઈવેટ લિમિટેડ દ્વારા કરવામાં આવી રહ્યું હતું. ડેવલપરે ૧ જૂન, ૨૦૨૧ ના રોજ તેમને ફ્લેટનો કબજો સોંપ્યો હતો અને આશ્વાસન આપ્યું હતું કે તેઓ કોઈપણ ખામી અથવા ફરિયાદનો તાત્કાલિક ઉકેલ લાવશે.

કબજો લીધા પછી ટૂંક સમયમાં જ, તેમણે ફ્લેટમાં કેટલીક ખામીઓ જોઈ, જેમાં નવ જગ્યાએ તિરાડો અને મલ્ટિપલ સ્થળોએ ભારે ગળતર (લીકેજ) નો સમાવેશ થતો હતો. ડેવલપર સોલાર ઇલેક્ટ્રિસિટી જનરેશન અને બેકઅપ સિસ્ટમ જેવી જાહેરાતમાં દર્શાવેલ સુવિધાઓ પ્રદાન કરવામાં પણ નિષ્ફળ ગયો હતો.

દંપતીએ ડેવલપરનો સંપર્ક કર્યો, પરંતુ તેમણે તેમની ફરિયાદો ઉકેલવા માટે કંઈ કર્યું નહીં. તેમણે ખામીઓના ફોટોગ્રાફ્સ લીધા અને ૧૧ સપ્ટેમ્બર, ૨૦૨૧ ના રોજ ઈમેલ દ્વારા ફોટા મોકલીને બિલ્ડરને સુધારાત્મક પગલાં લેવા વિનંતી કરી. યાદ અપાવવા છતાં ડેવલપરે કોઈ પ્રતિસાદ ન આપતાં, દંપતીએ જાતે જ કેટલાક તાકીદના સમારકામ (ઇમરજન્સી રિપેર) કરાવવા પડ્યા હતા. સમારકામ દરમિયાન, તેમને ખબર પડી કે ડેવલપરે તેમના ફ્લેટમાં સિમેન્ટ પ્લાસ્ટરનો ઉપયોગ કર્યો જ નહોતો અને તેના બદલે પ્લાસ્ટર ઓફ પેરિસ (PoP) નો ઉપયોગ કર્યો હતો.

દંપતીએ મહારાષ્ટ્ર સ્ટેટ કન્ઝ્યુમર ડિસ્પ્યુટ્સ રેડ્રેસલ કમિશન (સ્ટેટ કમિશન) સમક્ષ ઉપભોક્તા ફરિયાદ નોંધાવી. તેમણે કરારની એક કલમ પર આધાર રાખ્યો જેમાં જણાવાયું હતું કે ડેવલપર કબજાની તારીખથી પાંચ વર્ષની અંદર નોંધાયેલી કારીગરી અથવા માળખાકીય (સ્ટ્રક્ચરલ) ખામીને પોતાના ખર્ચે સુધારી આપશે. દંપતીએ દલીલ કરી હતી કે ખામીઓ દૂર કરવામાં નિષ્ફળતા એ ‘સેવામાં ઉણપ’ (deficiency in service) અને ‘અનુચિત વેપાર નીતિ’ (unfair trade practice) સમાન છે.

ડેવલપરની દલીલનો મુખ્ય મુદ્દો એ હતો કે આ ફરિયાદ સમયમર્યાદા બહાર (time-barred) હતી કારણ કે દંપતીએ કબજો લીધા પછી અને ખામીઓ જોયાના બે વર્ષ કરતાં વધુ સમય પછી ફરિયાદ નોંધાવી હતી. ડેવલપરે એવી પણ દલીલ કરી હતી કે બાંધવામાં આવેલા ફ્લેટનો કબજો લીધા પછી દંપતીને હવે “ગ્રાહક” ગણી શકાય નહીં. બિલ્ડરે વધુમાં દાવો કર્યો હતો કે સહકારી ગૃહનિર્માણ મંડળી (કો-ઓપરેટિવ હાઉસિંગ સોસાયટી) ની રચના પછી મિલકત પર તેનું કોઈ નિયંત્રણ ન હોવાથી તેને જવાબદાર ઠેરવી શકાય નહીં, કારણ કે સોસાયટી હવે બિલ્ડિંગની જાળવણી અને દેખરેખ માટે જવાબદાર હતી. બિલ્ડરે દાવો કર્યો હતો કે કમિશને આ ફરિયાદ રદ કરવી જોઈએ કારણ કે દંપતીએ કાર્યવાહીમાં સોસાયટીને પક્ષકાર બનાવી ન હતી, ભલે તે ફરિયાદના ક્ષતિરહિત ન્યાયનિર્ણય માટે જરૂરી પક્ષકાર હતી. બિલ્ડરે એવું પણ કહ્યું કે અન્ય કોઈ ફ્લેટ ખરીદનારે ફરિયાદ નોંધાવી નથી અને દંપતી ખામીઓ અંગે નિષ્ણાતનો અભિપ્રાય (expert opinion) રજૂ કરવામાં નિષ્ફળ ગયું છે, તેથી આ ફરિયાદ ખોટી છે.

સમયમર્યાદાના મુદ્દે, કમિશને કરારની કલમ ૭.૪ પર આધાર રાખ્યો હતો, જેમાં પાંચ વર્ષની અંદર ધ્યાનમાં આવેલી ખામીઓને દૂર કરવાની જોગવાઈ હતી. કમિશને ચુકાદો આપ્યો હતો કે આ સમયગાળા દરમિયાન જોવામાં આવેલું હલકી ગુણવત્તાનું પ્લાસ્ટરિંગ, લીકેજ અને સોલાર પાવર બેકઅપ જેવી જાહેરાત કરાયેલી સુવિધાઓ આપવામાં નિષ્ફળતા એ કરારની વોરંટીનો ભંગ છે અને તે ‘નિરંતર રહેતા કારણ’ (continuing cause of action) ને જન્મ આપે છે. તેથી, તેમણે ચુકાદો આપ્યો કે ફરિયાદ સમયમર્યાદાની અંદર હતી. સ્ટેટ કમિશને એ પણ અવલોકન કર્યું કે માત્ર કો-ઓપરેટિવ હાઉસિંગ સોસાયટીની રચના થઈ જવાથી બિલ્ડર-ડેવલપર બાંધકામની ખામીઓને સુધારવાની તેની જવાબદારીમાંથી મુક્ત થઈ જતો નથી.

તદનુસાર, પૂનમ મહર્ષિના વડપણ હેઠળની બેંચ માટે ડૉ. નિશા અમોલ ચૌહાણ દ્વારા આપવામાં આવેલા ૩૦ જુલાઈ, ૨૦૨૬ ના આદેશમાં, કમિશને ફરિયાદ ગ્રાહ્ય રાખી હતી. તેણે બિલ્ડરને કાં તો ખામીઓ સુધારવા અથવા સમારકામ અને સામગ્રીના ખર્ચ પેટે ₹૧,૫૦,૦૦૦ ની વાજબી એકમ રકમ ચૂકવવાનો આદેશ આપ્યો હતો. આ ઉપરાંત, માનસિક ત્રાસ અને હેરાનગતિ માટે ₹૫૦,૦૦૦ નું વળતર અને કાનૂની ખર્ચ પેટે ₹૨૫,૦૦૦ ચૂકવવાનો હુકમ કર્યો હતો.